Dictamen N° 53565

Texto del dictamen

N° 53.565	        Fecha: 10-IX-2010


El Comandante del Comando de Apoyo Administrativo del Ejército de Chile ha consultado sobre la procedencia de que dicho Comando acceda a la solicitud del Alcalde de la Municipalidad de La Reina en orden a alzar parcialmente la hipoteca constituida a favor de dicha repartición militar en inmueble municipal que señala. 
Indica que por escritura pública de compraventa de fecha 3 de febrero, rectificada por escrituras públicas de 24 de abril y 2 de mayo, todas otorgadas en el año 2006, en la Notaría de Santiago de don Sergio Jara Catalán, el Comando de Apoyo Administrativo del Ejército de Chile vendió a la Municipalidad de La Reina un paño de terreno de 32.279,71 metros cuadrados que formaba parte del inmueble ubicado en Avenida Arrieta N° 9.600, comuna de La Reina, Región Metropolitana, por la suma de U.F. 11.130, acordándose el pago del precio a plazo, en 120 cuotas iguales y sucesivas, y garantizándose el pago mediante la constitución de una hipoteca sobre el inmueble en comento.

Habiéndose perfeccionado la tradición del referido inmueble mediante la resolución N° 2.220-A, de fecha 31 de julio de 2006, la Dirección de Obras de la Municipalidad de La Reina aprobó el plano de subdivisión del inmueble en referencia, el que además, según se indica, se archivó en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago con el N° 15.495-E, dando origen a los lotes 1g y 1h, de una superficie aproximada de 19.513,52 y 12.268,89 metros cuadrados, respectivamente, los cuales quedaron gravados con la hipoteca antes citada en virtud de la indivisibilidad de tal derecho real, consagrada en el inciso segundo del artículo 2.408 del Código Civil.

Por su parte, mediante la resolución N° 2.232-A, de fecha 24 de noviembre de 2006, la Dirección de Obras ya citada aprobó el plano de fusión N° 43.310, dando origen al denominado Lote A, que se conformó a partir de la  anexión  del  mencionado  lote 1h con el lote 1i, correspondiendo éste último a un retazo de terreno colindante al primero, de una superficie aproximada de 8.000 metros cuadrados y que había sido cedido gratuitamente, con anterioridad al contrato de compraventa en referencia, por el citado Comando a la mencionada Municipalidad, según da cuenta la inscripción de fojas 83.822, N° 83.733, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2005, en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Acorde a lo expuesto, mediante el oficio Ord. N° 1.400/01, de 07 de junio de 2009 y el memo N° 394, de 29 de octubre de 2009, el Alcalde y la directora jurídica de la Municipalidad de La Reina, respectivamente, han solicitado al Comando de Apoyo Administrativo del Ejército de Chile el alzamiento parcial de la hipoteca, en lo referente al Lote 1g en donde se pretende emplazar un proyecto habitacional de connotación social para la comuna en referencia, manteniéndose la hipoteca en el Lote A, lo que a juicio del municipio en cuestión garantizaría de sobremanera el saldo insoluto del precio, en razón de su actual valor comercial.

También es menester señalar que el informe jurídico del Comando de Infraestructura del Ejército, de 19 de febrero de 2010, estima procedente el alzamiento parcial de la hipoteca y con ello una renuncia a la indivisibilidad de tal derecho real, en razón de que el artículo 4° de la ley N° 18.712, que aprueba el nuevo Estatuto de los Servicios de Bienestar de las Fuerzas Armadas, señala que las enajenaciones de bienes inmuebles prescindibles se sujetan a las normas del derecho común, lo que habilitaría a la repartición militar a realizar, en uso de las normas civiles sobre la materia, una alteración de los elementos de la naturaleza del contrato, como lo sería la indivisibilidad de la hipoteca, pudiendo renunciar a ella, por aplicación de los artículos 12 y 1.444 del Código Civil.

En efecto, el artículo 3° de la ley N° 18.712 señala que en la administración, manejo y disposición de los bienes del patrimonio de afectación fiscal, los servicios de Bienestar Social de las Fuerzas Armadas actuarán como personas jurídicas representados por sus jefes respectivos, en cualquier acto jurídico tendiente a conseguir las finalidades de bienestar social, obligando en tales actos sólo al patrimonio de afectación en cuestión, de lo que se colige que el legislador, sin otorgar una personalidad jurídica a dichos servicios, les ha dado la facultad de realizar todo tipo de actos jurídicos, pero siempre en el marco de sus propios fines.

En dicho orden de ideas, la hipoteca en examen accede como una obligación accesoria del pago total del precio en la enajenación del inmueble perteneciente al patrimonio de afectación fiscal, enmarcado en un contrato de compraventa suscrito entre dos entes de carácter público. Por consiguiente, no se trata de un contrato de compraventa e hipoteca amparado puramente en el ámbito del derecho privado, por el contrario, dicho acuerdo de voluntades es consecuencia de un proceso administrativo de enajenación de un bien fiscal y en el cual el tradente y acreedor hipotecario es un órgano que forma parte de la administración centralizada del Estado, como lo es el Comando de Apoyo Administrativo del Ejército de Chile.

Ahora bien, el hecho de que la hipoteca en referencia actualmente se encuentre garantizada también con el Lote A antes descrito, es una consecuencia directa e inmediata de la aplicación del artículo 2.421 del Código Civil, según el cual la hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que experimente el inmueble hipotecado, así como de la indivisibilidad de tal derecho real, establecida por el legislador en el artículo 1.526, N° 1, del Código Civil, como uno de los casos de excepción a la regla general de la divisibilidad de las obligaciones, con el fin de proteger al acreedor frente a la eventual disminución del valor de la finca gravada, el cual se vería perjudicado en caso de que la hipoteca se extinguiera a medida que se fuera cumpliendo la obligación principal.

Por su parte, el actuar del Comando ya citado, como parte de la administración centralizada del Estado, se encuentra regido por el principio de legalidad  -y no por el de la autonomía de la voluntad, como lo expresa el requirente-, el que constituye la base fundamental de la actuación de los órganos del Estado, en general, y de los órganos de la Administración del Estado, en particular, contemplado en el inciso primero del artículo 6° de la Constitución Política de la República y reiterado en el artículo 2° de la ley 18.575 Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, y que se traduce, entre otros aspectos, en la imposibilidad de que dicha repartición militar renuncie a las acciones y derechos que le corresponden como administrador del patrimonio de afectación antes descrito, sin una norma legal expresa que lo faculte para ello, lo que no ocurre en la especie (aplica criterio contenido en los dictámenes N°s. 15.221, 19.516 y 1.564, de 1985, 1993 y 2005, respectivamente, entre otros).

Consecuente con lo anterior, la aceptación por parte del Servicio de Bienestar en comento, de la propuesta de su deudor hipotecario en los términos señalados, importaría renunciar a un derecho conferido por ley, no existiendo norma expresa que lo habilite en tal sentido. 

No obstante lo expuesto y de acuerdo a la documentación adjunta, cabe tener en consideración que la hipoteca en su origen garantiza una obligación de UF. 11.130, pero que en la actualidad sólo el lote A se encuentra tasado en la suma de UF. 81.933,16, lo que podría llegar a fundamentar, una sustitución de la garantía hipotecaria, previo acuerdo entre las partes, que represente a lo menos un valor comercial acorde al valor total de la obligación caucionada, limitándola a no más del duplo de la misma, por aplicación del artículo 2.431 del Código Civil y siempre que dicha decisión no vaya en detrimento del patrimonio de afectación en análisis.  



Ramiro Mendoza Zúñiga
Contralor General de la República