Dictamen N° 15938

Texto del dictamen

Nº 15.938 Fecha: 31-III-2004
					
Mediante  la  presentación de la referencia, la	sociedad "Río Cisnes Agroturistic Corporation S.A.", representada por don X.X., solicita a esta Contraloría General, un pronunciamiento relativo a  los fundamentos considerados por la Comisión Especial de Enajenaciones XI Región, para la determinación del valor comercial del inmueble fiscal de 10 hectáreas de superficie, ubicado en la ribera Suroeste del Lago Copa, comuna de Cisnes, provincia de Aysén, XI Región, solicitado en venta directa para la ejecución de un proyecto turístico.

Expresa la recurrente que, en su concepto, el precio de venta, $2.744.018.- por hectárea, resulta excesivo considerando que se trata de un predio al cual sólo se accede por vía aérea o tras 2 días de cabalgata, sin infraestructura ni urbanización, en tanto que a la hectárea del predio colindante que se solicita en concesión, se asignó un valor de $ 44.578. Señala, que el valor de la venta no guarda concordancia con los precios del mercado de otros terrenos de iguales o similares características de la zona, por ejemplo, el precio de $1.000.000.- la hectárea para un predio fiscal situado en la ribera Noreste del Lago Copa y de $25.000 a $50.000 por hectárea, en la misma zona, respecto de terrenos también fiscales, fijados por la misma Comisión, correspondientes a propiedades adyacentes al predio cuya venta solicita, lo que acredita con los antecedentes que acompaña.
    
Agrega, que las solicitudes de reconsideración del precio fueron rechazadas por considerar la autoridad administrativa que el predio objeto de esta presentación, corresponde a terrenos de aptitud turística, no obstante que no reúna ninguna característica de los inmuebles de tal condición, tales como: vías de acceso, infraestructura predial, fuente de energía, agua potable, entre otros elementos. El terreno en cuestión tiene una capacidad de uso de suelo clases VI-VIII y/u VIII, cuyo valor fluctúa entre $100.000 y $150.000 por hectárea, no tiene aptitud agrícola ni ganadera, debiendo considerarse que la pendiente de dicho predio es una limitante importante para, determinar la categoría del terreno y, por lo tanto, el precio de venta.

Informando sobre la materia por oficio Nº 104.803 de 2003, la Subsecretaría de Bienes Nacionales expresa que la recurrente solicitó la venta y concesión de uso oneroso, por un plazo de 30 años, de terrenos fiscales de 10 y 382,2 hectáreas de superficie, respectivamente, ubicados en el sector Lago Copa, comuna de Cisnes, provincia de Aysén para desarrollar un proyecto eco turístico y de pesca deportiva.

En conformidad con lo establecido en los artículos 85 y 61 del decreto ley Nº 1.939 de 1977, la Comisión Especial de Enajenaciones de la Región de Aysén, en Sesión Nº 12 de 2002, fijó el valor comercial del inmueble objeto de la solicitud de venta en UF 1.638,22 y la renta concesional anual del inmueble objeto de la solicitud de concesión a título oneroso, en UF 30,578. Agrega que la interesada requirió en diversas oportunidades se reconsiderara el valor comercial del terreno de 10 hectáreas, lo que fue rechazado en las Sesiones Nº 19 y 28 de 2003, de la Comisión .Especial de Enajenaciones XI Región.

Seguidamente, señala que la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales XI Región ha informado que la diferencia de valores con el predio ubicado en la ribera Noreste del Lago Copa, que se invoca como fundamento de la reconsideración, resulta de dos factores determinantes: la superficie del sector o área de emplazamiento de infraestructura asociada al proyecto y la condición o aptitud de los terrenos. Manifiesta que el precio de venta concuerda con el valor comercial fijado para el cálculo de la propuesta de la renta concesional del predio solicitado en concesión onerosa y, si bien éste es menor, lo es respecto de las características del inmueble.

En relación con la materia planteada cabe tener presente que en conformidad con lo establecido en el inciso primero del artículo 85, del decreto ley Nº 1.939 de 1977, el precio de venta de los inmuebles fiscales no podrá ser inferior a su valor comercial, que será fijado por una Comisión Especial de Enajenaciones, previa tasación que deberá practicar la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales respectiva.

El decreto Nº 27 de 2001, del Ministerio de Bienes Nacionales, reglamenta la composición y funcionamiento de la Comisión Especial de Enajenaciones, establecida en el citado artículo 85 y señala entre otras atribuciones, que la Comisión Especial de Enajenaciones será la encargada de determinar el valor comercial de los inmuebles fiscales para efectos de su enajenación y le corresponderá pronunciarse respecto de las reclamaciones interpuestas en contra de los valores o las modalidades que ella hubiere propuesto.

En este contexto, y sin perjuicio de las facultades privativas de la Comisión Especial de Enajenaciones Regional para determinar el valor comercial de venta de inmuebles fiscales situados en la Región respectiva, previa tasación que deberá practicar la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales, es menester tener presente que el ejercicio de las atribuciones señaladas debe ajustarse a los principios de imparcialidad, transparencia y debida fundamentación que rigen los actos de los organismos de la Administración del Estado, consagrados en los artículos 11° y 16° de la ley Nº 19.880, sobre Bases del Procedimiento Administrativo que rige los actos de los órganos de la Administración del Estado y artículos 3° y 13° de la ley Nº 18.575, Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado.

Pues bien, del examen de los antecedentes acompañados se advierte, en primer término, que de acuerdo a la tasación comercial de la propiedad objeto de la presentación en examen, practicada el 26 de junio de 2001, por el Secretario Regional Ministerial XI Región, el predio rústico de que se trata carece de infraestructura, no cuenta con vías de acceso, salvo por sendas o botes a través del Río Picacho; la actividad económica principal del sector es la ganadería extensiva y área de protección; el uso potencial del predio es turístico; la topografía se caracteriza por ser de laderas escarpadas con pendientes sobre 45%; las clases de suelo corresponden, según estudio Iren, a capacidades VI-VII y VIII, factores que relacionados al valor del paisaje, infraestructura a construir por el adquirente, madera y bosque, da como resultado una tasación comercial de UF 1.638,22.- por 10 hectáreas de terreno, esto es, UF 163,822 por hectárea.

Las mencionadas características son similares a las del predio tasado el 31 de agosto de 2001, por la señalada Secretaria Regional Ministerial, situado en la ribera Noreste del Lago Copa, a un valor de UF. 59,267 por hectárea y un precio total de UF. 884,865 - por 14,93 hás, a que alude el recurrente como fundamentación de su reclamo.

La Comisión Especial de Enajenaciones Regional ratificó como precio de venta, los precios propuestos por la Secretaria Regional Ministerial de la XI Región, antes referidos, en Sesión de 21 de agosto de 2002, fundamentado en una metodología que considera la valorización de los terrenos en los cuales se instalará la infraestructura de forma diferente de los terrenos que no serán intervenidos, las características del paisaje y la vegetación existente.

En Sesión de 19 de marzo de 2003, se rechaza la solicitud de reconsideración del precio presentada por la Sociedad Río Cisnes Agroturistic Corporation S.A., debido a que los argumentos esgrimidos se consideraron insatisfactorios.

En Sesión de 23 de julio de 2003; la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales plantea la posibilidad de un nuevo análisis de la metodología empleada, criterio que es compartido por los representantes de la Secretaria Regional Ministerial de la Vivienda y Urbanismo, el Director Regional del SAG y por el Director Regional del SERVIU, en orden a que dicha metodología genera precios exorbitantes, considerando tasaciones externas en el sector, aspectos analizados en Sesión de 6 de agosto de 2003, en la cual el SEREMI de Bienes Nacionales propone un nuevo valor comercial de UF 592,126.- a fin de homologar la metodología de tasación aplicada para el predio ubicado en el sector Noreste del lago, proposición que es compartida por el Director Regional del SERVIU, incorporando esta vez el ponderador del factor ausencia de caminos y vías de acceso al predio, obteniéndose una tasación de UF 776,767. A su vez, el representante del Servicio de Impuestos Internos expresa que no es partidario de tomar en cuenta para estos efectos, el área de construcción de infraestructura como variable para definir el precio del terreno. No obstante lo anterior, sometidas las proposiciones a votación, por simple mayoría y sin otros fundamentos explícitos, se ratifica el valor comercial fijado e1 21 de agosto de 2002.

Al respecto, cabe manifestar que del examen de los elementos ponderados en las Sesiones de la Comisión Especial de Enajenaciones Regional, precedentemente referidas, aparece la necesidad de homologar los factores considerados respecto del predio situado al Suroeste del lago y de aquel situado al Noreste, fundamentando en forma expresa las variaciones que cada predio presente, tomando en cuenta sus características reales en función de todos aquellos factores que faciliten el emplazamiento de construcciones aptas para desarrollar actividades turísticas, objetivo de los proyectos de ambas solicitudes de venta, y no la aptitud de ganadería extensiva como ha acontecido en la especie.

En este aspecto, es conveniente destacar que la resolución de la Comisión Especial de Enajenaciones debe sustentarse en el debido análisis de la opinión técnica de sus integrantes, en particular del SERVIU XI Región y del Director Regional del Servicio de Impuestos Internos, para la definición de los factores a considerar en la determinación del precio de venta, atendido que los organismos señalados tienen la experiencia de la intervención directa y permanente en las transacciones de predios que responden a valores de mercado.

Además, del estudio de los antecedentes acompañados se aprecia que no se ha efectuado un levantamiento topográfico del terreno que identifique cada sector que se valora y que evidencie que su precio ha sido determinado en razón de las características particulares del terreno, separando en forma clara las características de la zona concesionada de aquellas correspondientes a la zona de venta del predio, toda vez que la tasación comercial previa de la Secretaría Regional de Bienes Nacionales XI Región, omite especificar tales aspectos.

A mayor abundamiento, es necesario agregar que según consta de la publicación efectuada en el Diario El Mercurio, de 14 de diciembre de 2003, el Ministerio de Bienes Nacionales ofrece en venta pública en la zona Río Rodríguez y Lomas Bajas, XI Región, situados en la cercanías del Lago Copa, predios rústicos de 29 y 24 hectáreas, a un precio de UF 68 y UF 94 por hectárea respectivamente, lo que no guarda concordancia con el valor de UF 163,822 por hectárea fijado para el inmueble de 10 hás, a cuya venta postula la sociedad recurrente.

Habida consideración de lo precedentemente expuesto, esta Contraloría General cumple con manifestar que resulta procedente que la Comisión Especial de Enajenaciones Regional revise la metodología y factores aplicados en la determinación del precio de venta del lote ubicado en la ribera Suroeste del Lago Copa, en que incide la presentación de la referencia, a fin de dar cumplimiento a los principios de debida fundamentación de los actos administrativos, imparcialidad y transparencia en el ejercicio de las atribuciones respectivas, consagrados en los artículos 3° y 13° de la ley Nº 18.575 y artículos 11° y 16° de la ley Nº 19.880