Dictamen N° E140592

Texto del dictamen

N° E14059                     Fecha: 20-08-2025

La Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo solicita la reconsideración del dictamen N° E533857, de 2024, a través del cual esta Sede de Control concluyó, en lo medular, que a las edificaciones aisladas emplazadas en sitios o unidades resultantes de un condominio tipo B les resultan exigibles las rasantes y distanciamientos que establece el artículo 2.6.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

En esta oportunidad, la repartición recurrente sostiene, en síntesis, que los sitios resultantes de los condominios tipo B no poseen el mismo régimen jurídico aplicable a los predios que no se hubieren acogido a la ley N° 21.422 -Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (LCI)-, lo que estaría ratificado por lo dispuesto en el artículo 57 de ese mismo texto legal, que permite distribuir el potencial edificatorio remanente derivado de las normas del plan regulador comunal, según la proporción de derechos que cada unidad tenga sobre los bienes comunes.

Por otra parte, estima que lo concluido en el dictamen importaría establecer una diferencia entre los condominios tipos A y B en diversos aspectos, tales como el cálculo de las cesiones y densidades máximas; que afectaría a las ampliaciones en los condominios tipo B, pues el cálculo de los coeficientes de constructibilidad y de ocupación de suelo no incluirían las superficies de dominio común; y que incidiría en la posibilidad de emplazar cualquier tipo de equipamiento en los sitios resultantes que no enfrenten alguna vía.

Por último, estima que el criterio del referido pronunciamiento sería discordante con el establecido en el dictamen N° E10856, de 2025.

Sobre el particular, cumple con señalar que del análisis de la presentación que se atiende, no se advierten antecedentes o elementos de juicio que permitan desvirtuar lo concluido en el dictamen N° E533857, de 2024.

Con todo, y sin desmedro de los fundamentos que se desarrollan en aquel pronunciamiento, cabe relevar que el artículo 56 de la citada ley N° 21.442 prescribe que “En cada uno de los sitios urbanizados de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a uno o más copropietarios solo podrán construirse edificaciones que cumplan con las normas urbanísticas establecidas en el respectivo plan regulador comunal o, en el silencio de éste, con las que resulten de aplicar otras normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de su Ordenanza General”.

En tales condiciones, considerando el tenor de dicho precepto, y no obstante los planteamientos formulados por esa Subsecretaría, no cabe sino concluir que las construcciones en los sitios urbanizados resultantes de un condominio tipo B deben cumplir, entre otras, con las normas urbanísticas de rasantes y distanciamientos, tal como se indica en el dictamen impugnado.

Corrobora tal aserto lo señalado en la historia fidedigna de la LCI, en la que consta que el asesor legislativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de la época manifestó que “la norma vigente dispone que los sitios de un condominio deben cumplir con una altura que no exceda la máxima permitida por el plan regulador” mientras que el texto propuesto del referido artículo 56 “intenta precisar algo que resulta obvio y que consiste en que podrán construirse edificaciones que cumplan con todas las normas urbanísticas” (Cámara de Diputados, Informe de la Comisión de Vivienda en Sesión 78, Legislatura 368, página 78).

En mérito de lo expuesto, y teniendo presente, además, que el dictamen N° E10856, de 2025 -aludido por la recurrente-, versa sobre un edificio correspondiente a un condominio tipo A, de modo que no incide en la materia analizada, no procede acoger la reconsideración solicitada.

Finalmente, y sin perjuicio de lo anterior, se ha estimado pertinente puntualizar que esta Sede de Control coincide con lo señalado por esa Subsecretaría, en orden a que lo dispuesto en el reseñado artículo 56 “restringe la posibilidad de distribuir el potencial edificatorio remanente de todo el condominio” regulada en el artículo 57 de la LCI. No obstante, corresponde al propio Ministerio de Vivienda y Urbanismo adoptar las medidas que estime pertinentes, a efectos de que tal discordancia sea rectificada, en el contexto de las competencias exclusivas de los poderes colegisladores.

Saluda atentamente a Ud.,


Víctor Hugo Merino Rojas
Contralor General de la República (S)