Dictamen N° E92692

Texto del dictamen

N° E92692                     Fecha: 05-06-2025

I. Antecedentes

Doña María Gálmez Elgueta y don Lorenzo Gálmez Elgueta, en representación de Inmobiliaria Teatinos Limitada, propietaria de un departamento en el edificio que señalan, de la comuna de Santiago, reclaman acerca de la juridicidad del punto 2.4.10.1., letra e), de la circular N° 444, de 2020, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que imparte instrucciones para la tramitación de permisos ante las Direcciones de Obras Municipales, conforme a las nuevas exigencias de la ley N° 20.958, que Establece un Sistema de Aportes al Espacio Público (DDU 447).

Al respecto, expresan que dicha circular interpreta erróneamente los artículos 70 y 175 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -así como el inciso tercero del artículo 2.2.5. Bis de su ordenanza-, ya que, en su concepto, el único obligado a efectuar dicho aporte sería el propietario del respectivo terreno, y no el dueño de una unidad de un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, como establece esa circular.

En razón de lo anterior, solicitan que se declare la ilegalidad del citado punto 2.4.10.1. de la DDU 447 y que se establezca que el dueño de una unidad de un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria no está obligado a aportar al espacio público. En subsidio, requieren que se declare “que el aporte al espacio público del propietario de una unidad de un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria debe calcularse en proporción a la cuota que le corresponde en el terreno; y no sobre la superficie bruta del terreno completo”.

Consultada sobre la materia, informó la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo.

II. Fundamentos jurídicos

El artículo 70 de la LGUC -contenida en el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo - dispone, en lo pertinente, que “En toda urbanización de terrenos se cederá gratuita y obligatoriamente para circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las superficies que señale la Ordenanza General, las que no podrán exceder del 44% de la superficie del terreno original”.

Añade, que dicha exigencia “será aplicada proporcionalmente en relación con la intensidad de utilización del suelo que establezca el correspondiente instrumento de planificación territorial, bajo las condiciones que determine la Ordenanza General de esta ley, la que fijará, asimismo, los parámetros que se aplicarán para las cesiones cuando se produzca crecimiento urbano por densificación”.

Así, y en relación con las mitigaciones y aportes al espacio público, su artículo 168 prevé que estos se regirán, entre otros principios, por los de “universalidad” y “proporcionalidad”, según los cuales “todos los proyectos inmobiliarios públicos y privados deberán mitigar y/o aportar” y “Los aportes se ajustarán a la densidad y al destino del proyecto”, respectivamente.

Enseguida, el artículo 169 de la misma normativa señala, en lo pertinente, que se entenderá por crecimiento urbano por densificación “el proceso que incrementa la intensidad de ocupación del suelo, sea como consecuencia del aumento de sus habitantes, ocupantes o edificación”.

Luego, su artículo 175 indica que “Los proyectos que conlleven crecimiento urbano por densificación deberán dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 70, directamente, o a través de un aporte equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder a la municipalidad respectiva, para las finalidades y en la forma que se establecen en los artículos siguientes”. A continuación, reitera que los aportes se ajustarán a la densidad y al destino del proyecto, en la manera que disponga la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aprobada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Por su parte, el artículo 1.1.2. de la OGUC define “Aportes al Espacio Público” como la “Cantidad equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder a la municipalidad respectiva que deba pagarse en dinero para reemplazar las cesiones que exige el artículo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, o materializarse en la ejecución de estudios, proyectos, obras y medidas que tengan un valor equivalente al del aporte en dinero, en los términos establecidos en el artículo 179 de dicha ley”.

Ahora bien, en cuanto a las cesiones de terrenos que, conforme al citado artículo 70 de la LGUC, deben efectuar los proyectos que generen crecimiento urbano por densificación, el artículo 2.2.5. Bis de la OGUC establece, en su inciso primero, que el porcentaje de cesión se calcula a partir de la densidad de ocupación, añadiendo, en su inciso segundo, que dicha densidad se obtiene en virtud de la siguiente fórmula: (Carga de ocupación del proyecto calculada conforme al artículo 4.2.4. de la OGUC * 10.000) / Superficie del terreno.

En ese sentido, su inciso tercero prescribe que “Para efectos de esta fórmula, la superficie del terreno a considerar es la del terreno en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m”.

Agrega, en su inciso cuarto, que “Para calcular el porcentaje de terreno a ceder se considerará solo el incremento de la carga de ocupación asociado a las edificaciones proyectadas, no pudiendo ser considerada la cantidad de personas que ocupaban las edificaciones existentes en el mismo terreno que se densifica, incluso si fuesen demolidas para materializar el proyecto respectivo”, y que “De igual modo, los proyectos de ampliación u otras autorizaciones o permisos que incrementen los habitantes, ocupantes o metros cuadrados construidos y recepcionados en el terreno deberán ceder solo respecto del incremento de la densidad de ocupación que representen”.

Seguidamente, el artículo 2.2.5. Bis B de la misma normativa establece, en lo que interesa, que “La obligación indicada en el artículo 2.2.5. Bis también podrá cumplirse a través de un aporte en dinero equivalente al avalúo fiscal vigente del porcentaje del terreno que debería ceder”.

Por último, cabe consignar que el cuestionado punto 2.4.10.1. de la DDU 447, que trata la situación especial de los condominios, frente a la pregunta ¿Qué superficie de terreno se debe utilizar para calcular la densidad de ocupación de una ampliación de una unidad en una copropiedad?, previene, en su letra e), que “deberá considerarse la superficie bruta del terreno completo de la copropiedad, más la superficie del espacio público adyacente a dicho terreno”.

III. Análisis y conclusión

De la citada normativa se advierte que todos los proyectos que impliquen crecimiento urbano por densificación deben efectuar las cesiones dispuestas por el artículo 70 de la LGUC, o bien, un aporte equivalente al avalúo fiscal del terreno a ceder.

Asimismo, y en armonía con lo precisado en el dictamen N° E10856, de 2025, cabe concluir que el porcentaje de terreno a ceder se calcula en función de la densidad asociada al incremento de la carga de ocupación derivado de las edificaciones proyectadas, y que tal densidad se obtiene, entre diversos factores, de la superficie del terreno, entendido este como el predio completo en que se emplaza el proyecto, conforme con lo dispuesto en el artículo 2.2.5. Bis de la OGUC.

En ese contexto, y dado que la preceptiva no distingue si la edificación que se pretende densificar se encuentra o no acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria, no resulta plausible, como plantean los recurrentes, que el aporte al espacio público exigible al propietario de una unidad de un condominio acogido a dicho régimen se calcule en proporción a la cuota que a este le corresponde en el terreno, y no sobre la superficie bruta del terreno completo en que se emplaza el condominio.

En consecuencia -y tal como se señala en la DDU 447, así como en el mencionado dictamen N° E10856, de 2025-, para el cálculo de los aportes al espacio público en proyectos que generen crecimiento urbano por densificación, el cálculo del porcentaje de cesión debe efectuarse sobre la base del avalúo fiscal total del terreno, tanto para inmuebles acogidos a copropiedad inmobiliaria como para aquellos no sujetos a ese régimen.

En mérito  de lo expuesto, no procede acoger la reclamación planteada.

Saluda atentamente a Ud.,

Por orden de la Contralora General de la República
Víctor Hugo Merino Rojas
Subcontralor General