Dictamen N° E21841

Texto del dictamen

N° E21841 Fecha: 10-02-2025


I.	Antecedentes.

La señora Gladys Meneses Leiva, propietaria de una parcela proveniente del Loteo Paidahue Oriente, de la comuna de La Reina, solicita la reconsideración del dictamen N° 29.987, de 2005, el que se pronunció sobre la situación irregular de ese loteo y determinó que, si bien se regularizó el dominio de los sitios originados entre los años 1979 y 1982 conforme con lo dispuesto en el decreto ley N° 2.695, de 1979 - que fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella-, los propietarios de tales predios debían “regularizar el loteo en su conjunto, a la luz de la legislación vigente sobre la materia”.

Lo anterior, pues a juicio de la ocurrente, la jurisprudencia de esta Sede de Control considerada en el individualizado oficio, y que sigue en vigor, dice relación con predios rurales, calidad que no reviste su inmueble.

Requeridos sus pareceres, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad de La Reina.

II.	Fundamentos jurídicos

El artículo 31, inciso segundo, del citado decreto ley N° 2.695, de 1979, prescribe que “No se entenderá que hay división, cuando se solicite de acuerdo con esta ley la regularización de la posesión o la constitución del dominio de un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión”.

Por otra parte, el artículo 65 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de la cartera del ramo- establece los cuatro casos que contempla el proceso de subdivisión y urbanización del suelo: “a) Subdivisión de terrenos, sin que se requiera la ejecución de obras de urbanización, por ser suficientes las existentes”; “b) Loteos de terrenos, condicionados a la ejecución de obras de urbanización, incluyendo como tales la apertura de calles y formación de nuevos barrios o poblaciones”; “c) Urbanización de loteos existentes, cuyas obras de infraestructura sanitaria y energética y de pavimentación no fueron realizadas oportunamente. El proceso de transferencia de los terrenos estará sujeto a que el propietario de los mismos cumpla con los requisitos que se determinan en el Párrafo 4°, Capítulo II, del Título III” de la LGUC y en su Ordenanza, y d) Urbanizaciones voluntarias, desvinculadas del proceso de división del suelo.

Enseguida, su artículo 68 dispone que “Los sitios o lotes resultantes de una subdivisión, loteo o urbanización, estén edificados o no, deberán tener acceso a un espacio de uso público y cumplir con las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza y el Plan Regulador correspondiente”.

Luego, el artículo 134 de ese texto legal prescribe que, para urbanizar un terreno, el propietario del mismo deberá ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa y de servicio del terreno.

A su turno, el artículo 135 previene, en su letra a), y en lo que importa, que terminados los trabajos a que se refiere el artículo anterior, el propietario y el arquitecto solicitarán su recepción al Director de Obras Municipales (DOM), y que con dicho acto de recepción se entenderán incorporadas al dominio nacional de uso público todas las calles, avenidas, áreas verdes y espacios públicos en general, contemplados como tales en el proyecto.

Por otro lado, es preciso recordar que a través del dictamen N° 42.084, de 2017, esta Sede de Control señaló que el reseñado decreto ley N° 2.695 constituye una norma de carácter especial, que trata del saneamiento del dominio de la pequeña propiedad rural y urbana, sin que esta vía excepcional tenga por finalidad amparar situaciones que vulneren la normativa de planificación territorial que regula una determinada área de terreno.

Asimismo, que el dictamen N° E472530, de 2024, puntualizó que frente al fenómeno de los loteos irregulares el legislador ha fijado diversas regulaciones específicas tendientes a dar una solución global y ordenada a tales figuras -como ocurre con la ley N° 20.234, que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos-, lo que, desde luego, no es el caso del citado decreto ley N° 2.695, de 1979.

Por último, cabe anotar que el dictamen N° E202558, de 2022, consignó que la obligación de que en zonas urbanas todo lote resultante de una subdivisión o loteo deba contar con acceso a una vía de uso público existente, proyectada o prevista en el Instrumento de Planificación Territorial, destinada a circulación vehicular, tiene por objeto cautelar que los lotes que se generan a consecuencia del proceso de subdivisión y de urbanización cuenten de forma permanente con un acceso que les permita incorporarse en la red vial de la respectiva localidad, y que esa vía se refiere a bienes nacionales de uso público.

III.	Análisis y conclusión

Conforme con la normativa citada, y tal como se consignó en el oficio cuya reconsideración se solicita, debe concluirse que el hecho de haberse acogido los terrenos del mencionado loteo al aludido decreto ley N° 2.695 no implicó, acorde con su artículo 31, inciso segundo, la existencia de una división del predio en su conjunto.

Además, con la entrada en vigencia del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) -contenido en la resolución N° 20, de 1994, del respectivo Gobierno Regional (GORE)- y del Plan Regulador Comunal de La Reina -aprobado por la resolución N° 65, de 2001, del GORE-, parte de los terrenos originados por el loteo fueron incorporados al área urbana, quedando definidas la zona J-1 Carpay 1 “Sector Urbano”, la subzona J-2 Carpay 2 “Área de Protección Ecológica con Desarrollo Controlado” y la subzona R-5 “Área de Preservación Ecológica", razón por la cual les son plenamente aplicables las normas de planificación territorial, como la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones -contenida en el decreto N° 47, de 1992, de ese mismo ministerio-, debiendo sus propietarios regularizar el loteo en su conjunto conforme con la legislación en vigor.

Lo anterior, especialmente si se considera que se pudo constatar que el acceso al loteo “se realiza por una vía privada de tierra, de unos 15 metros de ancho constituida por una servidumbre de paso sobre la parcela 304-C, presentando la calle Carpay rellenos sobre el cauce de la quebrada 0-19”.

Pues bien, como es dable advertir, lo alegado por la recurrente en esta oportunidad, en orden a que, con posterioridad a la regularización de su título por el procedimiento especial ya indicado, los predios que refiere variaron su condición de rural a urbano, constituye un aspecto que se consideró para la emisión del señalado oficio N° 29.987, de 2005.

Luego, en cuanto a que no correspondería una urbanización conjunta de los predios provenientes del loteo irregular, debido a que la jurisprudencia que cita se refiere a un inmueble rural, cabe señalar que el decreto ley N° 2.695, de 1979, rige tanto para predios urbanos como rurales.

Ello, sin perjuicio de que el mismo cuerpo legal establece que su procedimiento no constituye una división, por lo que si bien no les resultan aplicables las normas de subdivisión predial a los inmuebles cuyo dominio se constituye a su amparo, no es admisible entender que releva a esos terrenos de las demás regulaciones que se prevén tanto en la LGUC y OGUC, como en los instrumentos de planificación territorial atingentes.

Adicionalmente, debe reiterarse que ese decreto ley constituye una norma de carácter especial que tiene por objeto regularizar la situación del poseedor material que carece de títulos o que los tiene imperfectos sobre un inmueble, pero no habilita para que, a través de esta vía excepcional, se pretenda amparar figuras que ciertamente exceden su finalidad, como las relativas a loteos irregulares.

En consecuencia, en atención a que no se han aportado antecedentes o elementos de juicio que no hayan sido examinados al emitirse el oficio N° 29.987, de 2005, de este origen, y que permitan variar lo concluido en el mismo, no resulta procedente reconsiderar el citado pronunciamiento.

Lo indicado, por cierto, es sin perjuicio de que tanto la nombrada corporación edilicia, como la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, en el ámbito de sus competencias, coordinen su actuar para ponderar alternativas que permitan superar la mencionada situación irregular, en los términos que sean pertinentes según el ordenamiento jurídico.

Con todo, considerando que algunos de los predios del referido loteo se sitúan en el Área de Preservación Ecológica, cabe tener en cuenta los pronunciamientos de esta Entidad de Fiscalización sobre la materia y recordar, entre otros, los dictámenes N°s E148827, de 2021 y E281581, de 2022, que expresan que son territorios que se emplazan fuera de las áreas urbanizadas y urbanizables, por lo que constituyen áreas rurales, que el planificador consideró como terrenos no susceptibles de ser subdivididos, en atención a su especial naturaleza y ubicación, y además, que su intención fue la de restringir la actividad urbana y protegerlas de intervención, limitándose a los usos que fija el artículo 8.3.1.1. del PRMS, con el fin de asegurar la permanencia de valores naturales y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente.


Saluda atentamente a Ud.,

Victor Hugo Merino Rojas
Contralor General de la República (S)