Dictamen N° E14591

Texto del dictamen

N° E14591                   Fecha: 28-01-2025

I. Antecedentes

La Municipalidad de Pucón solicita un pronunciamiento sobre el alcance del inciso final del artículo 2.1.23. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -contenida en el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, a fin de determinar si resulta procedente la construcción de mansardas que sobrepasen la norma urbanística “altura máxima de edificación”, fijada en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial (IPT), cuando ésta ha sido establecida únicamente en pisos y no en metros.

Agrega, que el Plan Regulador Comunal (PRC) de Pucón -aprobado mediante la resolución N° 4, de 1994, del competente Gobierno Regional-, establece en su artículo 24, que para la zona “Z-9E”, la altura máxima de edificación, corresponde a “2 pisos”, y que consultada al efecto, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región de la Araucanía (SEREMI) señaló, en lo pertinente, que la aplicación del antedicho inciso final permite contemplar sobre los dos pisos, una mansarda que no supere un piso, pero, a su juicio, sin referirse a la duda planteada.

Recabado su parecer, informó la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo.

II. Fundamento jurídico

El artículo 1.1.2. de la OGUC, define “Altura de edificación” como “la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo” y “Mansarda”, como el “espacio habitable bajo los planos inclinados de la techumbre de una edificación”.

A su turno, el artículo 2.1.23. de la OGUC, en su inciso primero, consigna que “En los Instrumentos de Planificación Territorial, la altura máxima de edificación se expresará siempre en metros, sin perjuicio de fijar, además, un número máximo de pisos en sectores determinados” y en su inciso segundo, añade que “En los casos en que un Instrumento de Planificación Territorial haya fijado la altura de edificación en pisos, sin explicitar su medida en metros, ésta se determinará multiplicando 3,50 m por el número de pisos”.

Luego, en su inciso final, anota que “Las construcciones de uno o dos pisos siempre podrán contemplar mansarda de hasta un piso de altura, en tanto no superen el coeficiente de constructibilidad, las rasantes, ni la altura máxima en metros que el Plan Regulador Comunal o Seccional hubiere establecido”.

Por su parte, el artículo 2.6.3., del mismo cuerpo normativo, en su inciso vigésimo, previene, en lo que interesa, que “Las salas de máquinas, salidas de cajas de escaleras, chimeneas, estanques, y similares elementos exteriores ubicados en la parte superior de los edificios podrán sobrepasar la altura de edificación máxima permitida”, y que, adicionalmente, “se podrán incluir elementos arquitectónicos o construcciones abiertas tales como, iluminación ornamental, pérgolas o quinchos, al igual que construcciones cerradas, las que solo podrán ser destinadas a servicios higiénicos”, cumpliendo con las exigencias que ahí se precisan.

Seguidamente, en su inciso vigésimo tercero, dispone que “El piso mecánico no se contabilizará para la altura máxima permitida ni para el coeficiente de constructibilidad, siempre que se ubique en la parte superior de los edificios y se contemplen paramentos que impidan la visión de las instalaciones desde el exterior”.

Por último, el artículo 4.1.1. de la OGUC define en sus N°s 1 y 2, respectivamente, los locales habitables y no habitables, disponiendo que estos últimos, son los destinados al tránsito o estadía esporádica de personas, tales como, cuartos de baño.

Así, de lo expuesto aparece que la norma urbanística altura de edificación, establecida en el respectivo IPT, por regla general, debe expresarse en metros.

También, que en los casos en que sea fijada en pisos -y para determinar su equivalencia en metros-, tendrá que estarse a la fórmula de cálculo contenida en el citado inciso segundo del indicado artículo 2.1.23., esto es, multiplicando 3,50 metros por el número de pisos.

Además, que las construcciones de uno o dos pisos siempre podrán contemplar mansarda cumpliendo con determinadas normas del IPT.

Luego, que sobre la materia el dictamen Nº 6.005, de 2016, de este origen, expresa que aun cuando el señalado artículo 2.1.23. no establece la altura de los pisos de un edificio, previene en su inciso segundo la fórmula en comento, “de modo que la disposición del PRC que permite construir hasta un piso en el antejardín ha de interpretarse en el sentido de que la ‘altura máxima’ de lo que se edifique no puede superar los metros antes indicados”.

Por otra parte, la OGUC considera expresamente los casos en los que determinadas construcciones o instalaciones pueden sobrepasar la altura de edificación permitida, tal como se aprecia en su artículo 2.6.3.

III. Análisis y Conclusión

Según la preceptiva reseñada, si el IPT ha establecido una norma de altura de uno o dos pisos, está permitida la construcción de mansardas de hasta un piso, en tanto, la edificación en su conjunto no exceda, entre otras y en lo que atañe, la altura máxima en metros del PRC.

Ahora bien, la circunstancia de que la altura se fije únicamente en pisos, como ocurre en la “Zona Z-9E” del PRC de Pucón, no puede constituir una excepción a la mencionada exigencia, pues el mismo artículo 2.1.23, en su inciso segundo, establece una forma de cálculo para la conversión de la altura de pisos a metros.

Así, en tal evento no podría estimarse que la altura no está acotada en cuanto a su metraje, dada la existencia de ese mecanismo.

En consecuencia, y en armonía con lo informado por la nombrada subsecretaría, en los casos que un IPT únicamente fije la altura máxima de edificación en uno o dos pisos, se admitirán las mansardas que no superen, entre otras normas, la altura del PRC y su equivalente en metros (aplica dictamen N° 6.005, de 2016).

Lo anterior, teniendo en cuenta, además, que las mansardas tampoco están comprendidas en aquellas construcciones que, acorde con el apuntado artículo 2.6.3., pueden sobrepasar la altura máxima de edificación.

De esta manera, las edificaciones de dos pisos que se emplacen en la “Zona Z-9E” de que se trata, pueden incluir mansardas en la medida que no se superen los 7 metros y se cumpla con las restantes exigencias aplicables.

En ese contexto, no se ajustó a derecho lo concluido por la SEREMI en su oficio N° 1.605, de 2023, correspondiendo a dicha repartición ajustar sus actos al criterio sostenido por el presente pronunciamiento.

Saluda atentamente a Ud.,


VÍCTOR HUGO MERINO ROJAS
Contralor General de la República (S)