Dictamen N° E10856

Texto del dictamen

N° E10856                      Fecha: 22-01-2025

I. Antecedentes

La Municipalidad de Las Condes consulta por la legalidad del oficio N° 117, de 2024, de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI), que, resolviendo una reclamación asociada a un proyecto de habilitación de oficinas desarrollado en un condominio, le instruyó rectificar el monto del aporte al espacio público dispuesto por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Al respecto, solicita determinar si en proyectos ejecutados en edificaciones acogidas al régimen de copropiedad inmobiliaria, dicho valor se obtiene considerando el avalúo fiscal del terreno en que se encuentra la obra, como lo fijó originalmente, o una cuota de él, resultante del prorrateo de cada unidad, como lo estableció la SEREMI.

Requeridas sobre la materia, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, la SEREMI y el Servicio de Impuestos Internos (SII).

II. Fundamentos jurídicos

El artículo 70 de la LGUC dispone, en lo pertinente, que “En toda urbanización de terrenos se cederá gratuita y obligatoriamente para circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las superficies que señale la Ordenanza General”.

Añade, que “La exigencia establecida en el inciso anterior será aplicada proporcionalmente en relación con la intensidad de utilización del suelo que establezca el correspondiente instrumento de planificación territorial, bajo las condiciones que determine la Ordenanza General de esta ley, la que fijará, asimismo, los parámetros que se aplicarán para las cesiones cuando se produzca crecimiento urbano por densificación”.

A su vez, el Título V de la LGUC -incorporado por la ley N° 20.958-, trata sobre mitigaciones y aportes al espacio público.

Así, el artículo 168, letra b), prevé que tales mecanismos se regirán por los principios que apunta, comprendiendo el de “proporcionalidad”, según el cual “Los aportes se ajustarán a la densidad y al destino del proyecto”.

Luego, su artículo 175 indica que “Los proyectos que conlleven crecimiento urbano por densificación deberán dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 70, directamente, o a través de un aporte equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder a la municipalidad respectiva, para las finalidades y en la forma que se establecen en los artículos siguientes”. Enseguida, reitera que los aportes se ajustarán a la densidad y al destino del proyecto, en la manera que disponga la Ordenanza General.

Por su parte, el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo -, define “Aportes al Espacio Público” como la “Cantidad equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder a la municipalidad respectiva que deba pagarse en dinero para reemplazar las cesiones que exige el artículo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, o materializarse en la ejecución de estudios, proyectos, obras y medidas que tengan un valor equivalente al del aporte en dinero, en los términos establecidos en el artículo 179 de dicha ley”.

En cuanto a las cesiones obligatorias de los proyectos que generen crecimiento urbano por densificación, el artículo 2.2.5. Bis. del mismo texto reglamentario anota las fórmulas de cálculo aplicables para determinar las superficies de terrenos con que se debe dar cumplimiento a las cesiones dispuestas por el artículo 70 de la LGUC y para obtener la densidad de ocupación de los proyectos de que se trate.

En ese sentido, su inciso tercero prescribe que “Para efectos de esta fórmula, la superficie del terreno a considerar es la del terreno en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m”.

Agrega su inciso cuarto, que “Para calcular el porcentaje de terreno a ceder se considerará solo el incremento de la carga de ocupación asociado a las edificaciones proyectadas, no pudiendo ser considerada la cantidad de personas que ocupaban las edificaciones existentes en el mismo terreno que se densifica, incluso si fuesen demolidas para materializar el proyecto respectivo. De igual modo, los proyectos de ampliación u otras autorizaciones o permisos que incrementen los habitantes, ocupantes o metros cuadrados construidos y recepcionados en el terreno deberán ceder solo respecto del incremento de la densidad de ocupación que representen”.

Seguidamente, su artículo 2.2.5. Bis B. apunta, en lo que interesa al caso en cuestión, que “La obligación indicada en el artículo 2.2.5. Bis. también podrá cumplirse a través de un aporte en dinero equivalente al avalúo fiscal vigente del porcentaje del terreno que debería ceder”.

De las disposiciones reseñadas, es posible concluir que los proyectos que conlleven crecimiento urbano por densificación pueden cumplir las exigencias del artículo 70 de la LGUC sea cediendo parte de la superficie del predio en que se ubica el proyecto pertinente, o bien, mediante un mecanismo alternativo consistente en un aporte equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder a la municipalidad respectiva, para las finalidades y en la forma que prevén las reglas aplicables.

También, en lo que atañe, que dicho porcentaje se vincula con la densidad de ocupación, la que depende, entre otros aspectos, de la superficie del terreno en que se emplaza el proyecto más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente.

III. Análisis y conclusión

El permiso de obra menor N° 64 (PE), de 2022, otorgado por la Dirección de Obras Municipales de Las Condes (DOM), para la habilitación de oficinas, declaró un aumento en la respectiva carga de ocupación, resultando, de acuerdo con los cálculos que detalla -formulados en virtud del citado artículo 2.2.5. Bis. de la OGUC-, un porcentaje de cesión de 0,21%.

Luego, conforme al acápite de cálculo del aporte de dicha autorización, y teniendo presente el avalúo vigente del terreno en que se emplaza el edificio en que se habilitan las aludidas oficinas, a la fecha de solicitud del permiso, incrementado en la forma que señala, fijó un aporte equivalente en dinero de $12.869.012.

Frente a ello se interpuso ante la SEREMI un reclamo por el cobro excesivo del referido aporte, fundamentado en que se efectúo en base al avalúo fiscal total del terreno, no obstante tratarse de una copropiedad inmobiliaria, debiendo por tanto -en concepto del reclamante- haberse considerado una proporcionalidad correspondiente a cada unidad del condominio.

Atendiendo esa reclamación, mediante el mencionado oficio Nº 117, y por las razones que expone -las que incluyen una referencia al oficio N° 2.922, de 2022, del SII-, la SEREMI la acoge e instruye a la DOM modificar el cálculo del aporte al espacio público realizado en el enunciado PE.

Ahora bien, de la normativa expuesta se desprende que el aumento en la densidad de ocupación de una edificación que da lugar al porcentaje de terreno a ceder, o al aporte equivalente, se obtiene, entre diversos factores, de la superficie del terreno, entendido este como el predio completo en los términos descritos en el artículo 2.2.5. Bis. de la OGUC.

En este sentido, la preceptiva no prevé una distinción en orden a si la obra que se pretende edificar se acoge al régimen de copropiedad inmobiliaria, de modo que no resulta plausible, para tal caso, que el avalúo fiscal vigente se refiera a un prorrateo sobre el terreno a ceder, pues los aportes se encuentran directamente relacionados con la densidad y el destino del proyecto.

Por lo anterior -y como también concluye la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo-, para el cálculo de los aportes al espacio público de que se trata en proyectos que generen crecimiento urbano por densificación, el cálculo del porcentaje de cesión debe efectuarse sobre la base del avalúo fiscal total del terreno, tanto para inmuebles acogidos a copropiedad inmobiliaria como para aquellos no sujetos a ese régimen.

Así, lo resuelto por el oficio N° 117 de la SEREMI, en cuanto a modificar el cálculo del aporte al espacio público considerando para dichos efectos el avalúo del “terreno individual”, no se ajustó a derecho, debiendo adoptarse las medidas que correspondan para el correcto cobro de la especie.

Finalmente, cabe consignar que, como expresa el SII, este último solo cuenta con facultades legales para interpretar administrativamente disposiciones tributarias, de manera que su oficio N° 2.922, de 2022, no contiene una interpretación sobre las normas citadas en este pronunciamiento, sino solo posee un carácter informativo en la materia que describe.

Saluda atentamente a Ud.,


Víctor Hugo Merino Rojas
Contralor General de la República (S)