Dictamen N° E584317

Texto del dictamen

N° E584317                             Fecha: 26-XII-2024

I. Antecedentes

Don Sebastián Araya Alman consulta por la procedencia de las observaciones formuladas por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo del Maule (SEREMI), en el procedimiento sobre solicitud de Informe Favorable para la Construcción (IFC) acogida al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, relacionadas con la certificación acerca del acceso del predio de la especie a un bien nacional de uso público o mediante una servidumbre debidamente inscrita a su favor.

Añade, que dicha exigencia se habría generado en virtud de la entrada en vigor de la ley N° 21.458, lo que ocurrió en una fecha posterior al ingreso del respectivo expediente.

Requeridos sus pareceres, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo y la SEREMI.

II. Fundamentos jurídicos

El artículo 55 de la LGUC, prevé en su inciso primero que “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones”, con las salvedades que detalla.

De acuerdo con su inciso segundo, “Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana intercomunal”.

En ese contexto, su inciso cuarto expresa que “las construcciones industriales, de equipamiento, turismo, y poblaciones, fuera de los límites urbanos, requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan”.

A su vez, el inciso tercero del artículo 134 de la LGUC señala que “La Ordenanza General establecerá los estándares mínimos de obras de urbanización exigibles fuera del terreno propio, cuando se trate de proyectos desvinculados de la vialidad existente, para los efectos de su adecuada inserción urbana, o su conectividad cuando se trate de proyectos en el área rural conforme al artículo 55”.

En tanto, el inciso octavo del artículo 1º del decreto ley Nº 3.516, de 1980 -agregado por la ley Nº 21.458, que modifica normas sobre división de predios rústicos para garantizar el acceso a espacios públicos y caminos de la corporación de la reforma agraria, publicada en el Diario Oficial el 20 de julio de 2022-, dispone que “Salvo estipulación expresa en contrario, en los lotes camino o servidumbres de tránsito que se hayan proyectado como tales en los planos de subdivisión certificados por el Servicio Agrícola y Ganadero, se entenderá haberse constituido una servidumbre de tránsito en los términos del artículo 881 del Código Civil”.

Al respecto, el referido artículo 881 prescribe que “Si el dueño de un predio establece un servicio continuo y aparente a favor de otro predio que también le pertenece, y enajena después uno de ellos, o pasan a ser de diversos dueños por partición, subsistirá el mismo servicio con el carácter de servidumbre entre los dos predios, a menos que en el título constitutivo de la enajenación o de la partición se haya establecido expresamente otra cosa”.

Por su parte, el inciso primero del artículo 2.2.4. bis de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) - aprobada por el decreto Nº 47, de 1992, del ministerio del ramo-, reglamentando el citado artículo 134, indica que “Tratándose de proyectos aprobados en el área rural conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones desvinculados de la vialidad existente, será obligatorio que éstos se conecten con al menos una vía pública. En estos casos los estándares mínimos de las obras de urbanización de la vía de conexión, dentro y/o fuera del predio, será pavimento en tierra debidamente estabilizado y compactado, con una solución para la evacuación de aguas lluvia. La conexión mencionada podrá ser una servidumbre de tránsito”.

Es dable también consignar que mediante la resolución exenta N° 952, de 2021, la SEREMI modifica los criterios regionales para la aplicación del artículo 55 de la LGUC -contenidos en la resolución exenta N° 436, de 2019, del mismo origen-, precisando en el acápite sobre Accesibilidad que “Todo proyecto debe acceder a través de una calle o camino que corresponda a un Bien Nacional de Uso Público (BNUP) con las respectivas excepciones contempladas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, las que deben estar debidamente acreditadas”.

Igualmente, cabe hacer presente que los dictámenes N° 10.290, de 2020, y E154966, de 2021, ambos de esta Contraloría General, concluyeron que no se advierte impedimento para que la autoridad a la que la ley encargó la función de cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos, determine parámetros para su desempeño, mientras con ello no se contravenga el ordenamiento jurídico.

Así, el enunciado dictamen E154966 previno que procede que las secretarías regionales ministeriales, reproduciendo lo señalado por el interesado en el pertinente expediente técnico, consignen en el informe favorable la manera en que el peticionario deberá dar cumplimiento al apuntado artículo 2.2.4. bis, en cuanto a conectar el predio del proyecto de que se trate con una vía pública.

III. Análisis y conclusión

De los antecedentes tenidos a la vista se desprende que el proyecto tramitado por el recurrente corresponde a la construcción de una edificación con destino equipamiento comercial y deportivo en área rural, ubicado en Calle Uno S/N, lote 11, Fundo San Luis de Unihue, comuna de Maule.

Asimismo, que dicho lote tuvo su origen en una subdivisión regida por el decreto ley N° 3.516, inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Talca, cuyo plano, en el que consta la certificación del Servicio Agrícola y Ganadero, también grafica la Calle Uno, a través de la cual el predio en cuestión conectaría con la Ruta K-620.

Luego, en el procedimiento en análisis, las observaciones formuladas por la SEREMI refieren a “Certificar que el Predio enfrenta un camino Bien Nacional de uso Público o una servidumbre de tránsito debidamente inscrita a favor del predio”, a la que posteriormente se añade que “dicha certificación de la servidumbre debe estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces por lo que debe adjuntar la escritura de dicha servidumbre”.

De la normativa transcrita se advierte que el anotado artículo 2.2.4. bis sirve de fundamento a la condición de accesibilidad para un proyecto de construcción a ejecutarse en área rural que aplica la SEREMI, por lo que no resulta objetable que esta emita el respectivo informe dando cuenta del cumplimiento de esa exigencia, lo que podrá ser a través de una servidumbre de tránsito.

Sin perjuicio de ello, para el caso en comento, corresponde considerar lo prescrito en el enunciado inciso octavo del artículo 1º del decreto ley Nº 3.516, en orden a que salvo estipulación expresa en contrario, en los lotes camino que se hayan proyectado como tales en los planos de subdivisión certificados por el Servicio Agrícola y Ganadero, se entenderá haberse constituido una servidumbre de tránsito en los términos del artículo 881 del Código Civil.

De este modo, de los antecedentes tenidos a la vista aparece que el predio de que se trata cuenta con la conectividad que requiere el aludido artículo 2.2.4. bis de la OGUC.

No obsta a lo anterior la circunstancia de que su entrada en vigor sea posterior a la fecha de solicitud del IFC, ya que desde su publicación afecta a todas aquellas situaciones comprendidas en el ámbito de su regulación, como también lo hace presente la mencionada subsecretaría.

Por lo expuesto, cabe concluir que no se ajustó a derecho que la SEREMI formulase las observaciones cuestionadas en la tramitación de la especie.

Finalmente, en general, en cuanto a la forma en que el mecanismo de accesibilidad tendrá que acreditarse, es del caso manifestar que la normativa no lo limita a un modo en particular, por lo que habrá que estarse a los medios que contemple la preceptiva de que se trate, lo que esa SEREMI deberá tener en consideración en las observaciones que realice.

Saluda atentamente a Ud.,


Por Orden de la Contralora General de la República
VÍCTOR HUGO MERINO ROJAS
Subcontralor General