Dictamen N° E552568

Texto del dictamen

N° E552568                    Fecha: 15-X-2024

I. Antecedentes.

La Municipalidad de Estación Central requiere un pronunciamiento acerca del oficio N° 1.801/1454, de 20 de diciembre de 2023, por el que su Dirección de Obras Municipales (DOM) plantea a la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) la situación de cuatro proyectos -vinculados a las inmobiliarias Amengual SpA, Federico Scotto SpA, Suksa y Conde del Maule 4669 SpA-, cuyos permisos de edificación (PE) se autorizaron en contravención a la normativa que indica, pero que no fueron invalidados.

Sobre ello, da cuenta que tales construcciones no se ejecutaron con estricta sujeción a sus permisos y que habiéndose solicitado por los titulares las pertinentes modificaciones, estas se rechazaron por adolecer de la misma infracción que esos PE.

Por su parte, la SEREMI consulta cuáles son las normas urbanísticas aplicables a las enunciadas solicitudes de modificación de PE, sin cuya autorización tampoco es posible proceder con las correspondientes recepciones definitivas.

A su turno, el señor David Cademartori Gamboa -en representación de las inmobiliarias Amengual SpA, Federico Scotto SpA y Recreo 321 SpA-, denuncia la tardanza de la SEREMI en responder el referido oficio N° 1.801/1454.

Luego, efectúa una serie de consideraciones relacionadas con las solicitudes de modificación de PE, haciendo presente que tienen por objeto reducir el impacto de las edificaciones al disminuir las unidades, superficie o densidad, entre otros, así como ajustarlos a su autorización ambiental, y también respecto del tratamiento, a su juicio desigual, que el Director de Obras Municipales ha dado a aquellas.

Consultadas sobre la materia informaron, según correspondiese, la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, la SEREMI y la Municipalidad de Estación Central.

II. Fundamentos jurídicos.

El artículo 116, inciso séptimo, de la Ley General de Urbanismo y Construcciones -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, indica, en lo pertinente, que se entenderá por normas urbanísticas aquellas contenidas en esa ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificación territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a, entre otros asuntos, sistemas de agrupamiento y alturas máximas de edificación.

Además, su artículo 119 dispone que “Toda obra de urbanización o edificación deberá ejecutarse con sujeción estricta a los planos, especificaciones y demás antecedentes aprobados por la Dirección de Obras Municipales” y que “Si después de concedido un permiso hubiere necesidad de introducir modificaciones o variantes en el proyecto o en las obras correspondientes, tales modificaciones se tramitarán en la forma que señale la Ordenanza General”.

En ese sentido, el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones -aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo-, define “Modificación de proyecto” como las “variantes, alteraciones o cambios que se solicite introducir a un proyecto o a una obra de construcción entre la fecha del permiso y la recepción definitiva de las obras, signifiquen o no un aumento de superficie, o cambios en la clasificación o destino de las construcciones”.

En tanto, el inciso primero de su artículo 1.1.3. previene que “Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes en la fecha de su ingreso”.

A continuación, el inciso primero del artículo 1.4.16. de esa ordenanza prevé que “Si después de concedido un permiso hubiere necesidad de introducir modificaciones o variantes en el proyecto o en las obras correspondientes, tales modificaciones se tramitarán en la forma señalada en los artículos 3.1.9. y 5.1.17. de esta Ordenanza General”.

Así, en lo que interesa, el aludido artículo 5.1.17. enumera los antecedentes que deben presentarse ante el DOM para tal caso, expresando su inciso final que “Una vez aprobados y para todos los efectos legales, los nuevos antecedentes reemplazarán a los documentos originales”.

Seguidamente, el artículo 5.1.18. trata de las modificaciones de proyectos frente a cambios en la normativa urbanística entre el PE y la recepción.

De la normativa reseñada, se desprende que el titular de un proyecto que cuente con PE vigente puede introducirle modificaciones, rigiéndose para ello por las normas urbanísticas que resulten aplicables.

Así la DOM, según el requerimiento de que se trate, deberá verificar, por regla general, la observancia de la normativa vigente al ingreso de esa solicitud.

Adicionalmente, si al presentarse la solicitud de modificación de proyecto se han verificado modificaciones a las normas urbanísticas entre el tiempo que media entre el otorgamiento del PE y la recepción de la obra, tal solicitud deberá regirse por el artículo 5.1.18. de la OGUC.

III. Análisis y conclusión.

Primeramente, cabe precisar que la situación de que se trata se enmarca en el contexto de lo analizado en los dictámenes N°s. 44.959, de 2017, y 27.918, de 2018, ambos de este origen, que concluyeron, por las razones que ahí se detallan, que si una determinada zona no se rige por una norma urbanística de altura máxima, en ella no es posible aplicar el sistema de agrupamiento de edificación continua, toda vez que, por definición, este sistema requiere de aquella.

Por ello, respecto de anteproyectos y permisos autorizados en la comuna de Estación Central, en el sector que indican, bajo el enunciado sistema, ese municipio debía arbitrar las providencias adecuadas a fin de corregir dicha irregularidad, teniendo en consideración lo regulado en el artículo 53 de la ley N° 19.880.

Enseguida, para aquellos PE que no fueron dejados sin efecto por el DOM en virtud del ejercicio de la potestad invalidatoria o por el transcurso del tiempo, el dictamen N° E357182, de 2023, de esta Contraloría General -con la prevención de que no se refería a los anteproyectos y permisos declarados contrarios al ordenamiento en virtud de una decisión jurisdiccional-, concluyó que en el orden administrativo los mismos habilitaron a sus titulares a la construcción de las obras proyectadas bajo su amparo.

De ese modo, añade ese pronunciamiento, tocará al DOM proseguir con el procedimiento destinado a recepcionar la obra de que se trate, revisando la observancia de las normas urbanísticas que les sean aplicables conforme al permiso otorgado, esto es, la correspondencia con las normas consignadas en dicha autorización.

Puntualizado lo anterior, en los casos tenidos a la vista en el presente dictamen, aparece que se trata de proyectos aprobados bajo el sistema de agrupamiento continuo y que no fueron invalidados por la autoridad, encontrándose, por tanto, vigentes, en los términos que los mismos apuntan.

Igualmente, que sus titulares han ingresado diversas solicitudes de modificación de proyecto, las que han sido rechazadas por la DOM, entre otras razones, por persistir en la infracción relacionada con ese sistema de agrupamiento.

En estos permisos, la norma incumplida en su oportunidad dice relación con el sistema de agrupamiento de los edificios, el cual está destinado a definir las alternativas de emplazamiento dentro de un predio, y en la especie dieron lugar a que las respectivas obras puedan levantarse en el terreno de la forma, hasta el máximo de altura y con las demás especificaciones en ellos anotadas.

En ese contexto, la Administración no puede desconocer que los permisos indicados habilitaron a sus titulares para construir bajo el sistema de agrupamiento continuo, y en lo que toca a este pronunciamiento, con las alturas proyectadas y demás especificaciones que se consignan en esas autorizaciones.

Ahora bien, en tanto se mantenga el incumplimiento normativo que afecta al permiso de edificación, y en razón del mismo, tales alturas y demás especificaciones fijadas en el permiso determinan los máximos y mínimos -según corresponda en atención a su formulación en la regulación urbanística- frente a solicitudes de modificación de proyecto.

De lo anterior, se sigue que un cambio que importe una disminución en esa altura o especificaciones máximas, o un aumento de especificaciones mínimas, no representa una innovación contraria a la normativa, respecto de la situación de la edificación que puede erigirse al amparo de tales permisos.

Distinto es el caso de otras solicitudes de modificación de proyecto que se puedan presentar y que importen un incremento respecto de los parámetros máximos o una disminución de los mínimos fijados en el PE.

En efecto, atendido que los respectivos PE -aunque vigentes- permanecen en un estado de incumplimiento de normas urbanísticas, estas otras modificaciones resultan inadmisibles, desde el momento en que ese incumplimiento normativo no puede, en definitiva, servir de sustento para un cambio que resulte más permisivo en las condiciones de un PE afectado por esa anomalía.

Finalmente, sobre la tardanza en que habría incurrido la SEREMI, se advierte que si bien ha realizado acciones tendientes a resolver el oficio N° 1.801/1454 remitido por la DOM, en sus actuaciones deberá tener presente, en lo sucesivo, los principios de eficiencia, eficacia, celeridad y conclusivo, previstos en los artículos 3° y 5° de la ley N° 18.575, 7° y 8° de la ley N°19.880.

Saluda atentamente a Ud.,


Dorothy Pérez Gutiérrez
Contralora General de la República (S)