Dictamen N° 162

Texto del dictamen

N° D162                       Fecha: 27-03-2026

I. Antecedentes

La Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo solicita un pronunciamiento que determine la correcta aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) en los predios acogidos al régimen de comunidades agrícolas regulado en el decreto con fuerza de ley N° 5, de 1968, del Ministerio de Agricultura.

Específicamente, y atendidas las particularidades de dicho régimen, consulta acerca de quiénes deben solicitar los permisos de edificación (PDE); la forma en que debe darse cumplimiento a la obligación de cesión de terrenos; y, finalmente, cómo debe aplicarse a su respecto lo previsto en el artículo 55, inciso primero, de la LGUC.

Requerida su opinión, informaron sobre la materia las Subsecretarías de Bienes Nacionales y de Agricultura.

II. Fundamento jurídico

El decreto con fuerza de ley N° 5, de 1968, señala, en su artículo 1°, que “se entenderá por Comunidad Agrícola la agrupación de propietarios de un terreno rural común que lo ocupen, exploten o cultiven y que se organicen en conformidad con este texto legal”.

En ese orden de ideas, su artículo 1° bis b) define “Comuneros” como “los titulares de derechos sobre terrenos comunes que figuren en la nómina que se confeccione de acuerdo a este texto legal”; “Goce Singular”, como “una porción determinada de terreno de propiedad de la comunidad que se asigna a un comunero y su familia para su explotación o cultivo con carácter permanente y exclusivo”; y “Terreno común” como “aquella parte de la propiedad de la comunidad sobre la cual no se ha constituido ningún goce singular o lluvia”.

A continuación, su artículo 20 contempla, como atribuciones del Directorio, entre otras, la de “Administrar los bienes de la Comunidad Agrícola sin perjuicio de los goces individuales que se acuerden” y la de “Velar por el cumplimiento de los acuerdos de la Junta General y aplicar las sanciones que ésta haya establecido”.

Además, su artículo 43 prescribe, en lo pertinente, que “Inscrito el predio a nombre de la Comunidad Agrícola en conformidad al artículo 27°, será indivisible, aun en el caso de sucesión por causa de muerte”.

Por último, es menester hacer presente que en la historia fidedigna de la ley N° 19.233 -que modificó el precitado decreto con fuerza de ley-, consta que el diputado señor Vladislav Kuzmicic manifestó, en relación con el origen de tales comunidades, que “El legislador de la época se dio cuenta de la necesidad de reglamentar la situación de hecho de grupos humanos que ocupaban, explotaban y heredaban la tierra en forma comunitaria, mediante un sistema originado en las mercedes otorgadas por la corona de España, que en la actualidad afectan a suelos de secano de baja productividad, en un entorno árido” (Cámara de Diputados, Diario de Sesión en Sesión 23, Legislatura 324, página 52).

Por otra parte, es pertinente consignar que la LGUC -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de la cartera del ramo- previene, en su artículo 116, inciso primero, que la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario.

Asimismo, que su artículo 55 dispone, en el inciso primero, que “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones”, salvo las que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario y sus trabajadores.

Seguidamente, su artículo 70 establece que “En toda urbanización de terrenos se cederá gratuita y obligatoriamente para circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las superficies que señale la Ordenanza General, las que no podrán exceder del 44% de la superficie del terreno original”.

Añade, que dicha exigencia “será aplicada proporcionalmente en relación con la intensidad de utilización del suelo que establezca el correspondiente instrumento de planificación territorial, bajo las condiciones que determine la Ordenanza General de esta ley, la que fijará, asimismo, los parámetros que se aplicarán para las cesiones cuando se produzca crecimiento urbano por densificación”.

Luego, en relación con el crecimiento urbano por densificación, su artículo 169 señala que este corresponde al “proceso que incrementa la intensidad de ocupación del suelo, sea como consecuencia del aumento de sus habitantes, ocupantes o edificación”.

En ese contexto, el artículo 2.2.5. Bis. la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, establece las fórmulas de cálculo aplicables para determinar las superficies de terrenos con que se debe dar cumplimiento a las referidas cesiones y para obtener la densidad de ocupación de los proyectos de que se trate, agregando, en su inciso tercero, que “Para efectos de esta fórmula, la superficie del terreno a considerar es la del terreno en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m”.

Por último, es pertinente señalar que, en relación con dicha materia, el dictamen N° E92692, de 2025, concluyó que el porcentaje de terreno que debe cederse en conformidad a lo dispuesto en el artículo 70 de la LGUC debe ser determinado sobre la base del total del terreno, tanto para inmuebles acogidos a copropiedad inmobiliaria, como para aquellos no sujetos a ese régimen.

III. Análisis y conclusión

a) Acerca de quiénes deben solicitar los permisos de edificación.

Teniendo presente lo dispuesto en el citado artículo 116 de la LGUC, en el sentido de que los permisos a que alude deben ser solicitados por el propietario del predio, esta Sede de Control es del parecer que, tratándose de las referidas comunidades agrícolas, aquel requerimiento debe ser efectuado por el Directorio de las mismas, o por quien lo represente, pues a dicho órgano le corresponde su administración.

Sin desmedro de lo anterior, respecto de aquellos terrenos en que se hubiere otorgado un goce singular a algún comunero, es posible colegir, acorde con esa normativa, que también debe concurrir la voluntad de dicho comunero, atendido el carácter permanente y exclusivo de tal goce.

b) En cuanto a la forma en que debe darse cumplimiento a la obligación de cesión de terrenos.

Considerando el carácter indivisible de las comunidades agrícolas consagrado en el referido decreto con fuerza de ley, debe concluirse que los aportes en comento deben calcularse sobre la base de la superficie total del terreno.

Ello, teniendo presente que la LGUC no distingue, ni establece una regla diversa para los inmuebles acogidos a ese régimen (aplica dictámenes N°s. E10856 y E92692, ambos de 2025).

c) Sobre cómo debe aplicarse el artículo 55 de la LGUC a las comunidades agrícolas.

Al respecto, es preciso anotar, conforme con lo dispuesto en el citado artículo 55, inciso primero, que, por regla general, en las áreas rurales no procede autorizar construcciones, con la salvedad de aquellas edificaciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario y sus trabajadores.

En ese contexto, dado que la finalidad de las referidas comunidades agrícolas es la ocupación, explotación y cultivo del inmueble acogido a ese régimen por parte de los comuneros, esta Sede de Control no advierte impedimento para que se autorice la construcción de sus viviendas conforme a lo dispuesto en el precitado artículo, en la medida, por cierto, que las respectivas edificaciones se encuentren asociadas a aquellos que figuran en la nómina de comuneros inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces; que sean compatibles con el objeto de la comunidad; y que cumplan con las normas de planificación territorial que resulten aplicables.

Sin desmedro de lo anterior, considerando que la regulación de las mencionadas comunidades, atendido la data de su emisión y su contenido, podría en la actualidad dar lugar a la conformación de nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal, resulta necesario que los Ministerios de Vivienda y Urbanismo, de Agricultura y de Bienes Nacionales, en el marco de sus respectivas competencias y de manera coordinada, adopten las medidas que sean pertinentes a efectos de prevenir tal situación.

Saluda atentamente a Ud.,


Por orden de la Contralora General de la República
VÍCTOR HUGO MERINO ROJAS
Subcontralor General