Dictamen N° E533857

Texto del dictamen

N° E533857              Fecha: 29-VIII-2024

I. Antecedentes

Se ha dirigido a esta Contraloría General la señora Sylvia Castro González, concejala de la Municipalidad de Peñalolén, solicitando un pronunciamiento que incide en determinar la juridicidad de la circular N° 151, de 2023, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (DDU 478), que modifica las circulares N°s 1.065, de 2007 (DDU 192) y 199, de 2017 (DDU 353), relativas a la aplicación del artículo 2.6.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aprobada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, sobre rasantes y distanciamientos, en copropiedad inmobiliaria, condominios tipo B.

La antedicha circular consigna en su punto 2 que “se advierte una contradicción entre lo indicado en el apartado 4 de la DDU 192 y en el literal c) del apartado 3. de la DDU 353 respecto a la determinación de si en un condominio tipo B las rasantes y distanciamientos, que establece el artículo 2.6.3.” de la OGUC, “deben cumplirse sólo respecto del predio en el cual se emplaza el condominio tipo B o si también deben cumplirse respecto de los sitios o unidades resultantes del referido condominio”.

Luego, en su punto 6 señala que “No se advierte a nivel legal o reglamentario alguna disposición que le confiera a las divisiones entre sitios o unidades el carácter de deslinde, ni que permita concluir que estos sitios o unidades de un condominio tipo B tienen una regulación distinta a los resultantes de un condominio tipo A en materia de distanciamientos y rasantes”. Concluyendo que “para dar cumplimiento a los distanciamientos y rasantes que establece el artículo 2.6.3. de la OGUC, éstos deberán aplicarse sólo respecto del predio en que se emplaza el condominio”.

Al respecto, la recurrente señala que, de acuerdo con lo manifestado por la Dirección de Obras de la indicada municipalidad, dicha DDU permitiría la ejecución del proyecto inmobiliario que indica, situación que tendría preocupados a los vecinos del sector.

Requeridos sus pareceres, informaron la mencionada corporación edilicia y la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, está última sobre la fundamentación de la apuntada DDU 478.

II. Fundamento Jurídico

El artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de la nombrada cartera de Estado, prescribe que “Al Ministerio de Vivienda y Urbanismo corresponderá, a través de la División de Desarrollo Urbano, impartir las instrucciones para la aplicación de las disposiciones de esta Ley y su Ordenanza General, mediante circulares, las que se mantendrán a disposición de cualquier interesado”.

A su turno, el artículo 1.1.2. de la OGUC, consigna que “Distanciamiento” es la “distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto más cercano de la edificación, sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas”.

Además, tal artículo define “Rasante” como la “recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación”.

Asimismo, dicho precepto prevé que “Predio” es una “denominación genérica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio público o privado, excluidos los bienes nacionales de uso público”.

Luego, el artículo 2.6.3. de la OGUC dispone que “Las edificaciones aisladas deberán cumplir los distanciamientos a los deslindes señalados en el presente artículo. Asimismo, no podrán sobrepasar en ningún punto las rasantes que se indican más adelante, salvo que se acojan al procedimiento y condiciones que establece el artículo 2.6.11. de este mismo Capítulo”.

Agrega el referido artículo que “Las rasantes se levantarán en todos los puntos que forman los predios y en el punto medio entre líneas oficiales del espacio público que enfrenta el predio, salvo que el predio colinde con un área verde pública, en cuyo caso las rasantes se aplicarán en el deslinde entre ambos. En los casos que el ancho entre líneas oficiales sea superior a 100 m o no exista línea oficial en el lado opuesto, no se aplicarán rasantes en tal frente. Excepcionalmente, en los casos en que un predio deslinde con un retazo de terreno, retazo que a su vez enfrente una vía de uso público y la aplicación de las normas urbanísticas no permitieren en él la materialización de un proyecto de edificación, se entenderá para todo efecto, que aquel predio deslinda con la vía que enfrenta el señalado retazo”.

Añade el mismo precepto que “Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas en el presente artículo se aplicarán en forma simultánea y regirán para las edificaciones aisladas, las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan en sectores en que el Instrumento de Planificación Territorial permita edificación aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua”.

Enseguida, el artículo 6.1.8. del citado reglamento, prescribe, en lo que atañe, que a los conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos de altura sólo les serán aplicables las normas de los Instrumentos de Planificación Territorial concernientes a rasantes y distanciamiento, respecto de los predios vecinos al proyecto, entre otras.

A continuación, su artículo 6.1.10. consigna que “Las viviendas unifamiliares que forman parte de un conjunto a que se refiere el artículo 6.1.8, y las que forman parte de un loteo con construcción simultánea conforme al artículo 6.2.5. cuando se desarrollan en extensión, deberán cumplir, entre ellas, con las distancias mínimas horizontales señaladas en el artículo 4.1.15, sin que les sean aplicables las disposiciones del artículo 2.6.3, todos de esta Ordenanza”.

Por su parte, el artículo 1° de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (LCI), aprobada por el artículo primero de la ley N° 21.442, previene que “El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes”.

Agrega ese precepto que “Condominio Tipo A o Condominio de unidades en terreno común” es aquel “Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común” y que “Condominio Tipo B o Condominio de sitios urbanizados” es aquel “Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes”.

Luego, el artículo 2° de dicha ley define “Sitio urbanizado” como “porción de terreno sobre la que puede constituirse dominio exclusivo en un condominio tipo B y que cuenta con las obras, redes e instalaciones necesarias para ser edificado y habilitado para su uso urbano, las que podrán corresponder a obras de urbanización en el espacio público existente o afecto a utilidad pública, o bien, a obras interiores complementarias de carácter colectivo y dominio común, las que serán exigibles y deberán ser ejecutadas conforme a los requerimientos, estándares y condiciones de diseño establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones”.

A su vez, el artículo 54 de la LCI, en su inciso 2°, prevé que “En un condominio tipo B, la superficie de los sitios resultantes podrá ser inferior a la superficie de subdivisión predial mínima exigida por el respectivo instrumento de planificación territorial, siempre que la superficie total de todos ellos, sumada a la superficie de terreno en dominio común, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar el número de todas las unidades de dominio exclusivo por la superficie de subdivisión predial mínima exigida por el instrumento de planificación territorial. Para los efectos de este cómputo, se excluirán las áreas que deban cederse conforme al artículo 59 de esta ley”.

Por último, el artículo 56 de la mencionada ley establece que “En cada uno de los sitios urbanizados de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a uno o más copropietarios solo podrán construirse edificaciones que cumplan con las normas urbanísticas establecidas en el respectivo plan regulador comunal o, en el silencio de éste, con las que resulten de aplicar otras normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de su Ordenanza General”.

De lo expuesto, cabe destacar en esta parte que se aprecia que la normativa reseñada no contempla una definición de deslinde, por lo que debe entenderse en su sentido natural y obvio, esto es, como sinónimo de “delimitación, demarcación o límite”, según lo consignado por el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia.

Asimismo, que el vocablo predio es un término genérico que se utiliza indistintamente para referirse a lotes, sitios y terrenos, entre otros similares, el que a su vez no tiene una definición específica en la regulación sobre copropiedad inmobiliaria.

III. Análisis y Conclusión

De las normas antes citadas aparece que el vocablo predio debe entenderse referido al terreno en el cual se emplaza el condominio tipo B, pero también a los sitios resultantes de ese condominio, denominados así por su propia definición, dado que se trata de lotes respecto de los cuales existe dominio exclusivo.

Siendo ello así, las divisiones entre estos terrenos también tienen el carácter de deslinde, habida cuenta que corresponden a la demarcación entre uno y otro, situación diversa a la de los condominios tipo A, toda vez que en éstos no existe la formación de predios, sino que se trata de un solo lote.

También se advierte que la aplicación de los distanciamientos mínimos y rasantes que contempla el aludido artículo 2.6.3. de la OGUC es de carácter obligatoria, y sólo se exime de su cumplimiento en los casos expresamente señalados.

Así, por ejemplo, en la propia OGUC se consignan excepciones a su aplicación, como ocurre específicamente con las viviendas económicas, en que sólo se exige que se cumplan las normas relativas a rasantes y distanciamiento respecto de los predios vecinos al proyecto.

De esa forma, entender que, para el caso de los condominios tipo B, las rasantes y distanciamientos que establece el enunciado artículo 2.6.3. de la OGUC deben cumplirse sólo respecto del predio en el cual se emplaza el condominio, implicaría crear una excepción que no está establecida en la preceptiva atingente.

Además, la misma LCI dispone en el citado artículo 56 la obligación de que las edificaciones que se construyan en dichos sitios cumplan con las normas urbanísticas establecidas en el respectivo plan regulador comunal o, en el silencio de éste, con las que resulten de aplicar otras normas de la LGUC y de su ordenanza.

Asimismo, la propia ley precisa los casos en que se excepciona la observancia de normas urbanísticas, como ocurre, por ejemplo, con la superficie de subdivisión predial mínima en el artículo 54 inciso segundo, o los condominios de densificación predial regulados en su artículo 80.

Por otro lado, es dable anotar que no se advierte fundamento para considerar que, en virtud de la LCI, los sitios de un condominio tipo B tendrían una naturaleza distinta para efectos urbanísticos, toda vez que el objeto de esa ley -según se colige de su artículo 1°-, es establecer un régimen jurídico que corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, pero no fijar un nuevo ordenamiento urbanístico para las edificaciones que se erijan en ellos.

De igual forma, que concluir que las divisiones entre sitios o unidades resultantes de un condominio tipo B no tienen el carácter de deslinde, tiene consecuencias no solo “para efecto de aplicar lo dispuesto en el artículo 2.6.3. de la OGUC”, como se indica en la DDU 478, sino que incumbe, también, al cumplimiento de otras normas urbanísticas, entre ellas, la de adosamiento, pues entre sus elementos se encuentra el concepto de deslinde.

A su vez, respecto a que en la LCI la expresión deslinde siempre está asociada al condominio, no existiendo ninguna disposición que haga referencia al “deslinde de una unidad” o al “deslinde de un sitio”, por lo que las divisiones entre sitios de un condominio tipo B no tendrían el carácter de deslinde, es dable precisar que dicha ley, si bien alude a deslindes del condominio, lo hace con fines diversos que no guardan relación con la aplicación de las normas urbanísticas de que se trata.

Finalmente, acerca de la alegación relativa a “la imposibilidad de aplicar las rasantes respecto de sitios de un condominio tipo B que enfrenten total o parcialmente las circulaciones interiores u otras áreas que tengan el carácter de bienes comunes, ya que no existiría disposición que reglamente su aplicación para esos casos”, cabe anotar que ésta no es suficiente para dejar sin aplicación dicha norma urbanística, considerando -además de lo expuesto hasta esta parte- que si bien esas circulaciones interiores no constituyen espacio público, igualmente forman parte de un predio, por lo que la rasante deberá aplicarse en el deslinde entre los de que se trate.

En mérito de lo expresado, la nombrada Subsecretaría deberá adoptar las providencias necesarias destinadas a ajustar la precitada DDU 478 a lo indicado precedentemente, informando de ello a este Órgano Fiscalizador, en el plazo de 30 días contado desde la recepción del presente oficio.

Por último, y en lo relativo al proyecto mencionado por la concejala recurrente, cumple con señalar que no procede que esta Entidad de Control se pronuncie sobre la legalidad de solicitudes de autorizaciones en trámite, aspecto que concierne a la respectiva Dirección de Obras Municipales.

Saluda atentamente a Ud.,


Dorothy Pérez Gutiérrez
Contralora General de la República (S)