Dictamen N° 152

Texto del dictamen

N° D152                      Fecha: 23-03-2026

I. Antecedentes

El señor Javier Rojas Belmar, en representación de doña Carina Fuentes Muñoz, consulta si el título imperfecto que puntualiza, consistente en un derecho de uso sobre un inmueble, es útil para efectos de proceder a la regularización de la pequeña propiedad raíz que señala, en conformidad al decreto ley N° 2.695, de 1979, por cuanto la respectiva solicitud fue rechazada por la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales Metropolitana (SEREMI), por las razones que expone.

Se tuvo a la vista lo informado por el Ministerio de Bienes Nacionales (MBN) acerca del asunto planteado.

II. Fundamento jurídico

Sobre el particular, cabe señalar que el citado decreto ley N° 2.695, de 1979 -que fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella-, prevé, en su artículo 1°, que los poseedores materiales de los bienes raíces rurales o urbanos que señala, que carezcan de título inscrito, podrán solicitar al MBN que se les reconozca como sus poseedores regulares para poder adquirir el dominio por prescripción, según el procedimiento que establece.

Luego, sus artículos 2° y 5° indican que el solicitante deberá, entre otros requisitos, estar en posesión del inmueble, por sí o por otra persona en su nombre, en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco años, a lo menos, lo que deberá acreditar mediante una declaración jurada, en los términos que ahí se previene.

Según el artículo 12, ese procedimiento finaliza, si no hubiere oposición y previa certificación, con la dictación de la resolución que ordena la inscripción del inmueble a favor del solicitante en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.

En tal sentido, el artículo 15 dispone, en su inciso primero, que la resolución que acoja la solicitud se considerará como justo título y, una vez practicada la inscripción en tal registro, el interesado adquirirá la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas, añadiendo su inciso segundo que, transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, contados desde la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno.

Ahora bien, es útil destacar que el dictamen N° E472530, de 2024, precisó, en síntesis, que el decreto ley N° 2.695, de 1979, constituye un sistema de carácter especial o extraordinario, que tiene por objeto regularizar la situación del poseedor material de una pequeña propiedad raíz rural o urbana, que carece de títulos o que los tiene imperfectos, a fin de que, cumplidas las exigencias exigidas allí, quede habilitado para adquirir su dominio por prescripción, contemplando mecanismos de impugnación y oposición, tanto en sede administrativa como judicial.

Asimismo, corresponde al MBN desarrollar dicho procedimiento y, por tanto, verificar su aplicación en cada caso, constituyendo el acto administrativo emitido por esa autoridad, si procede, el justo título en base al cual se ordena la mencionada inscripción conservatoria.

Por su parte, el Código Civil establece, en su artículo 700, que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serlo.

Añade su artículo 702 que la posesión regular es la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque esta no subsista después de adquirida la posesión.

El artículo 724 dispone que si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.

Por último, su artículo 811 precisa que “El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa” y si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación. Enseguida, su artículo 812 consigna que los derechos de uso y habitación se constituyen y pierden de la misma manera que el usufructo, agregando su artículo 814 que la extensión en la que se concede ese derecho se determina por el título que lo constituye, y a falta de esta, se regla por los artículos siguientes.

III. Análisis y conclusión

Expuesto el anterior marco jurídico, cabe anotar que, del examen de los antecedentes tenidos a la vista, aparece que la interesada, sobre el retazo de terreno que pretende regularizar, suscribió, en su oportunidad, un contrato de derecho real de uso vitalicio, cuya cláusula tercera previene que su plazo es de por vida y, a su fallecimiento, se integrará el dominio pleno del inmueble al patrimonio de la propietaria. A su vez, la cláusula sexta restringe las atribuciones de la usuaria al establecerle una serie de obligaciones, en relación con la titular de la propiedad.

En ese contexto, la SEREMI rechazó la regularización requerida, por cuanto dicho contrato evidenciaría que la ocupación del terreno no era ejercida por la interesada como poseedora, ya que expresamente reconocía un dominio ajeno -de la dueña y constituyente del referido gravamen-, sin cumplir, por tanto, todos los requisitos exigidos para lo solicitado.

Asimismo, cabe sostener que resulta improcedente que la Administración pueda dejar sin efecto ciertos derechos reales constituidos por particulares en favor de otros, al margen de lo que preceptúa el Código Civil, especialmente en sus artículos 809 y 812.

Tal situación ocurriría por el hecho de acoger, en definitiva, la regularización de que se trata para efectos de reconocer el carácter de poseedor regular a una persona -y permitirle, eventualmente, que se haga dueña del inmueble por prescripción-, a quien sólo se le concedió el uso de un terreno, desconociendo así el dominio de quien expresamente sólo concedió ese derecho real personalísimo, como se advierte en la especie (aplica dictamen N° 28.007, de 1992, entre otros).

Por ello, no corresponde entender comprendidos entre los títulos imperfectos a los que se refiere el decreto ley N° 2.695, de 1979, a aquellos instrumentos en los que expresamente se reconoce el derecho de propiedad de un tercero sobre el respectivo predio, pues no se podría obtener la calidad de poseedor del mismo, en los términos del reseñado artículo 700 del Código Civil.

En mérito de lo expuesto, no se advierten irregularidades en torno a la determinación adoptada por la SEREMI, por cuanto se enmarcó en el procedimiento y las atribuciones comprendidas en dicho decreto ley.

Saluda atentamente a Ud.,


Por orden de la Contralora General de la República
VÍCTOR HUGO MERINO ROJAS
Subcontralor General