Dictamen N° 517

Texto del dictamen

N° 517                         Fecha: 27-VI-2024

La Contraloría Regional de Los Lagos ha remitido para su estudio la resolución N° 8, de 2024, del correspondiente Gobierno Regional, que promulga el Plan Regulador Comunal de Puerto Varas (PRC), instrumento de planificación territorial que, mediante el oficio E146329, de 2021, y sobre la base de las observaciones realizadas por esta División de Infraestructura y Regulación en el oficio N° 2.337, de igual anualidad, fue representado por esa Sede Fiscalizadora.

Sobre el particular, realizado el pertinente examen de juridicidad, procede manifestar, en primer término, que subsiste lo objetado en el N° 3, letra e) del antedicho oficio E146329, en cuanto a que en el artículo 6° de la Ordenanza Local (OL) -relativo a estacionamientos, en el destino “Terminal Rodoviario”-, el parámetro referido a “andén” implica efectuar una regulación en función de un factor incierto y variable.

A su turno, se reitera lo indicado en el N° 9 de mencionado oficio, respecto del cuadro “Inmuebles de Conservación Histórica” del artículo 40 de la OL, ya que la dirección de los inmuebles ICH 2 -“San José esq. San Francisco N° 340”-, ICH 6 -"Klenner N° 350”-, ICH 9 -“Arturo Prat esq Del Carmen N° 107”-, e ICH 18 -“Del Salvador N° 257 y 297”-, sigue sin coincidir con la consignada en la respectiva ficha de valoración -“San Francisco 350 (esq. San José)”, “Klenner 348”, “Del Carmen 887 (esq. Arturo Prat)”, y “Del Salvador N° 257”, respectivamente-.

Por su parte, persiste lo apuntado en el N° 16, pues en el Estudio de Factibilidad Sanitaria que se acompaña, no se acredita la factibilidad descrita en cuanto al crecimiento urbano proyectado, de acuerdo con lo prescrito en el artículo 2.1.10., N° 1, letra d) de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-.

Asimismo, es dable señalar que, si bien se adjunta la consulta a la empresa sanitaria atingente, no se ha tenido a la vista la respuesta.

Además, tampoco se ha subsanado lo señalado en el N° 18 del aludido oficio, en cuanto a que de acuerdo con lo indicado en el Estudio de Patrimonio, ante la solicitud expresa de algunos propietarios el concejo de la aludida comuna resolvió no afectar 9 de los 27 inmuebles que cumplen con los requisitos para ser considerados de conservación histórica, no advirtiéndose un análisis en relación con los argumentos considerados en el estudio del PRC para otorgarles esa calidad, ni la sugerencia técnica de no afectarlos.

Lo anterior, pues en esta oportunidad, se presenta una tabla de valoración para definir ICH, la que arroja 27 inmuebles evaluados con un puntaje total suficiente para ser considerados como tales, y una tabla de re-valoración de atributos en la que 9 de estos inmuebles no califican como ICH, sin explicitar cuáles fueron los fundamentos técnicos para rebajar los puntajes de esos atributos, teniendo en cuenta que no constituye un criterio para tal efecto la mera objeción de los respectivos propietarios a su incorporación en esa condición.

Enseguida, cumple con formular los siguientes reparos a las modificaciones que fueron efectuadas para corregir las observaciones del instrumento de planificación en estudio:

1. Acerca del cuadro que describe el límite urbano, contenido en el artículo 2º de la OL, cabe anotar que:

a) El valor de las nuevas coordenadas “Este” y “Norte” del punto 1 no coincide con lo graficado en el plano PRC PV-01 (aplica los dictámenes N°s 2.392, de 2021 y 1.883, de 2022, de esta Entidad Fiscalizadora).

b) En la descripción del tramo 1-2, se indica que se trata de una “línea recta”, lo que, en esta ocasión, no concuerda con el nuevo dibujo de dicho límite urbano, contenido en el citado plano PRC PV-01.

c) El punto 9 se define aludiendo a la “línea oficial proyectada norte de la vía La Laja Tres Piedras”, en circunstancias que se trataría de la “línea oficial existente norte de la vía La Laja Tres Piedras, en su tramo ruta V 505 - Extensión La Laja Tres Piedras”, acorde con lo consignado en el artículo 43 de la OL y en el plano respectivo. Lo propio se observa en la descripción de los puntos 10, 13, 14 y 15.

A su vez, el punto 11 se detalla en relación con “la línea oficial norte proyectada de la vía Nueva Los Arrayanes”. No obstante, se trataría también de “la línea oficial existente norte de la vía La Laja Tres Piedras, en su tramo ruta V 505 - Extensión La Laja Tres Piedras”.

Por su parte, en la definición del punto 12 se apunta la línea paralela a 88 metros al sur de la “prolongación al oriente de la línea oficial proyectada norte de la vía La Laja Tres Piedras”, en circunstancias de que corresponde a la “línea oficial existente norte de la vía La Laja Tres Piedras, en su tramo ruta V 505 - Extensión La Laja Tres Piedras” y no de su prolongación.

d) En la descripción del punto 16 se omite anotar que la proyección del eje de la vía denominada Oriente 1, es la proyección “al sur”; y en la descripción del punto 20 no se señala que la prolongación del eje de la vía denominada Extensión Mirador Poniente, es la prolongación “al oriente”.

e) Los puntos 21 y 22 se describen haciendo referencia a “la línea paralela e imaginaria al límite oficial oriente de la vía Volcán Llaima”, pero acorde con el respectivo plano se trataría de la línea paralela e imaginaria “a la proyección al norte” del límite oficial oriente de la vía Volcán Llaima.

Además, respecto de ambos puntos se hace mención de la “paralela a la prolongación del eje de la vía denominada Extensión Mirador Poniente”, en tanto según el plano atingente se trataría de la paralela al eje de la vía denominada Extensión Mirador Poniente propiamente tal y no a su prolongación.

2. En el artículo 3° de la OL, en el acápite referido al área de protección de recursos de valor patrimonial cultural por zonas e inmuebles declarados Monumento Nacional, su letra a) establece tres zonas típicas “con declaratoria del CMN”, no obstante que dichas zonas típicas fueron declaradas mediante el decreto que allí se indica, del Ministerio de Educación. Lo mismo se observa en el cuadro contenido en el artículo 15 de la OL.

3. En el artículo 6° de la Ordenanza Local -relativo a estacionamientos-, a las viviendas sociales se les exige “1 estacionamiento cada 2 viviendas” y se omite la exigencia de estacionamientos para bicicletas, lo que para el caso de condominios de viviendas sociales no se ajusta a lo dispuesto en el artículo 60 de la ley N° 21.442, sobre Copropiedad Inmobiliaria, que previene para estos que “deberán contemplar, al menos, un estacionamiento para automóvil por cada unidad destinada a vivienda, resguardando que también exista espacio para estacionar bicicletas, ya sea en los mismos estacionamientos para automóviles o en un área común destinada al efecto, conforme a las exigencias que establezca el reglamento de la ley" (aplica criterio de los dictámenes N°s 4.845, de 2022, y 7.644, de 2023, ambos de esta Entidad de Control).

4. En la regulación sobre “Instalación de publicidad” del artículo 12 de la OL, debe tenerse en consideración lo prescrito en la ley N° 21.473, sobre publicidad visible desde caminos, vías o espacios públicos (aplica dictamen N° 418, de 2024, de esta Contraloría General).

5. En el cuadro usos de suelo de las zonas ZC, ZCC y ZMT, de los artículos 24, 25 y 28 de la OL, respectivamente, se omite excluir de los usos prohibidos los establecimientos de larga estadía y centros diurnos para el adulto mayor, los que en virtud de lo indicado en el artículo 41 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, se entenderán como complementarios a cualquier destino del uso residencial, incluyendo la vivienda, y por tanto siempre admitidos en zonas que el plan regulador comunal defina con dicho uso de suelo (aplica dictámenes N°s 418 y 467, ambos de 2024, de este origen).

En el cuadro usos de suelo de la zona ZEC, contenido en el artículo 34 de la OL, en infraestructura de transporte se anota “Prohibidos todos los establecimientos no destinados a Terminales de transporte terrestre”, lo que difiere de lo consignado en la versión anterior del PRC, en la que se prohibían precisamente los “Terminales de transporte terrestre”.

Por otro lado, conforme con lo anotado en el acápite V.2 “Usos de suelo” del Capítulo V de la memoria explicativa, en la zona ZEC, la infraestructura de transporte se encontraría permitida, sin excepciones, lo que no coincide con lo indicado en el antedicho artículo 34.

6. En el artículo 41 de la OL, se señala que las condiciones urbanísticas bajo las que deberán otorgarse los permisos de urbanizaciones o construcciones que se desarrollen en los humedales urbanos que se indican “serán las de la zona del Plan Regulador Comunal de Puerto Varas en que se encuentren”, sin que se advierta el cumplimiento de lo previsto en el inciso tercero del artículo 2.1.18. de la OGUC, según el cual esas condiciones “deberán ser compatibles con la protección oficialmente establecida para dichas áreas”.

Ello, ya que en parte del Humedal Urbano La Marina, se establece la zona ZH3 -zona habitacional de densidad media baja- y la apertura de una nueva vía de servicio de 15 metros de ancho -Borde Lago 2-, y en parte del Humedal Urbano La Marina Sur, se establece la zona ZMT -zona mixta turística-.

7. Acerca del cuadro que describe la vialidad estructurante, contenido en el artículo 43 de la OL, cabe anotar que:

a) La vía Andrés Bello, en su tramo “Aconcagua - Maipo” se define con un ensanche sur poniente medido desde la línea oficial “nor poniente” de la vía, empero en el plano PRC PV-01 se mide desde la línea oficial “nororiente” de la vía.

b) La vía Centenario se apunta con un ancho existente de 20 metros en toda su extensión, en circunstancias que en el plano PRC PV-02 un tramo de esa vía -entre las calles Odilio Horn y Lago Encantado- se anota con un perfil de 15 metros.

c) La vía Extensión Traumen se define en un único tramo que se inicia “150 m” al sur poniente del eje geométrico de vía Sur 3. No obstante, acorde con el mismo cuadro, la vía Traumen termina “156 m” al sur poniente del eje geométrico de vía Sur 3.

d) Dos tramos de la vía Manzanal se describen en función de “68 m” al “nororiente” del eje geométrico de calle Aconcagua, en circunstancias que conforme con el plano concerniente, se trataría de “68 m” al “norponiente” del eje geométrico de dicha calle.

e) La vía Norte 2 se consigna como apertura, en circunstancias que en el plano la línea oficial norte no se dibuja con la simbología correspondiente a esa categoría.

f) El término de la vía San Ignacio se anota como “Alfonso Brintrup”, en lugar de “52 m al sur del eje geométrico de calle García Moreno”, tal como se describe el inicio de la vía Alfonso Brintrup.

8. En relación con los planos que se aprueban, cabe apuntar que:

a) La escala considerada en la viñeta señala 1:5.000, pero no corresponde a la de los planos impresos (aplica dictámenes N°s 786, de 2022 y 508, de 2023, ambos de este origen). 

b) Se omite dibujar la faja de protección de la línea férrea (aplica el dictamen N° 13.013, de 2020, de esta Sede de Control).

c) En el plano PRC PV-01 no se incluyen las medidas “50 m” y 430 m” que definen el punto 19 del límite urbano, conforme al cuadro contenido en el artículo 2° de la OL.

d) En el plano PRC PV-01 no se dibuja el área de riesgo por susceptibilidad de remoción en masa, que se emplaza al norponiente de la intersección entre las vías Extensión R. Newmann Poniente y Nueva Camino El Trébol, acorde con el plano “Mapa de susceptibilidad remoción en masa” del Estudio de Riesgos y Protección Ambiental (aplica dictamen N° 418, de 2024, de este Órgano de Control).

Lo propio ocurre en el plano PRC PV- 02, en que no se identifica el área de riesgo por inundación por desborde de cauce, ubicada al norponiente de la intersección entre las vías Sur 1 y Oriente 4, conforme al plano “Susceptibilidad de Inundación” del señalado estudio.

A su vez, en el plano PRC PV-01, se incluye como “Área de Riesgo en Zonas Propensas a Avalanchas, Rodados, Aluviones o Erosiones Acentuadas”, una superficie situada al norponiente de la intersección entre las vías El Estero y Ruta 225-CH y otra ubicada al costado de la vía Borde Lago 1, entre Extensión Los Arrayanes y Norte 2, las que no se encuentran graficadas en el mencionado plano “Mapa de susceptibilidad remoción en masa”.

Enseguida, el “Área de Riesgos en Zonas inundables o potencialmente inundables debido a la proximidad de ríos, esteros y cursos de agua no canalizados” del plano PRC PV-01, emplazada a ambos lados de la línea férrea, al norte de la intersección entre dicha línea y la vía Gramado, es de menor tamaño que la correspondiente área de susceptibilidad de inundación del indicado plano “Susceptibilidad de Inundación”.

9. Respecto de la Memoria Explicativa, en la Figura 104 “Zonificación de riesgo” de dicho texto se identifican áreas de riesgo por remoción en masa que no coinciden con las dibujadas en la Figura 33 “Mapa de Susceptibilidad de remoción en masa - Puerto Varas” del Estudio de Riesgo y Protección Ambiental”, por ejemplo, las emplazadas al costado de la vía Borde Lago 1, entre Extensión Los Arrayanes y Norte 2, al norponiente de la intersección entre las vías Extensión R. Newmann Poniente y Nueva Camino El Trébol y al norponiente de la intersección entre las vías El Estero y Ruta 225-CH.

A su vez, en el cuadro 41 “Justificación de la Definición de Zonas” se indica que la Zona típica ZT3 corresponde al predio del Colegio Germania, lo que no concuerda con lo graficado en el respectivo plano.

Luego, no concierne al PRC incluir el cuadro 44 relativo a la aplicación de los artículos 6.1.8. y 6.2.5. de la OGUC pues dice relación con una materia propia de ese reglamento. Ello, sin perjuicio que dicho cuadro contiene diversos errores.

10. En lo que atañe a la Evaluación Ambiental Estratégica del instrumento de que se trata, cabe observar que se advierten diferencias entre lo indicado en el decreto N° 3.177, de 2022, de la Municipalidad de Puerto Varas -que complementa y rectifica el decreto N° 4.569, de 2018, que pone término al procedimiento de evaluación ambiental del plan regulador en análisis- y el proyecto que se viene aprobando.

Así, en la figura 22 “Zonificación propuesta” del aludido decreto, aparecen zonas distintas a las de los planos PRC PV-01 y PRC PV-02; en el cuadro 14 “Condiciones de Edificación”, la superficie de subdivisión, la densidad bruta máxima y la altura máxima de ciertas zonas no coinciden con las consignadas en la OL para dichas zonas, y en la figura 24 “Vialidad Propuesta” -la cual no incluye el sector norte del límite urbano propuesto-, por una parte, se incluyen vías que no se dibujan en los citados planos, y por la otra, se omiten vías que sí se incorporan en los referidos planos.

En tal sentido, acerca de las antedichas modificaciones no consta que se haya enviado para su análisis y formulación de observaciones al Ministerio del Medio Ambiente, de acuerdo con lo dispuesto en el aludido decreto N° 32, de 2015, en especial, lo prescrito en su artículo 25, relativo a la materia (aplica el dictamen N° 5.735, de 2020, de esta Contraloría General).

11. No se aprecian los antecedentes que permitan haber descartado el reconocimiento de la Zona de Interés Turístico "Lago Llanquihue", tanto en la OL como en el plano, declarada por el Decreto 202100128 Exento, de 28 de julio de 2021, del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo (aplica dictámenes N°s 33.285, de 2017 y 1.355, de 2021, ambos de este origen).

12. En lo que atañe al nuevo procedimiento de elaboración y aprobación del PRC en estudio, no se acompañan las actas de las audiencias públicas previstas en el N° 2 del artículo 2.1.11., de la OGUC, celebradas el 18 de octubre y el 22 de noviembre, ambas de 2022 (aplica criterio contenido en el dictamen N° 360B, de 2024, de este Órgano Contralor).

Tampoco se adjuntan las actas de las sesiones del Consejo Comunal de Organizaciones de la Sociedad Civil.

A su vez, de los antecedentes acompañados no aparece que vencido el plazo de exposición se hubiera consultado a la comunidad, “por medio de una nueva audiencia pública, y al Consejo Comunal de Organizaciones de la Sociedad Civil, en sesión convocada especialmente para este efecto”, de conformidad con lo previsto en el N° 5 del artículo 2.1.11. de la OGUC. Lo propio cabe apuntar respecto del período de observaciones a que se refiere el N° 6 del enunciado artículo (aplica dictamen N° 418, de 2024, de esta Sede de Fiscalización).

13. En lo meramente formal, es menester precisar que la resolución N° 49 fue firmada por el señor Carlos Geisse Mac-Evoy y no como se señala en el visto N° 63; el ingreso N° 2909, corresponde a la carta enviada por la señora Alicia Marillan Quezada y no como se indica en el visto N° 96; el ingreso N° 2927 corresponde a la carta enviada por la presidenta de la Junta de Vecinos Parcelación Los Pinos y no según se anota en el resuelvo N° 97; la carta correspondiente al ingreso N° 2949 fue firmada, entre otros, por la señora María Soledad Ojeda Moris y no como se anota en el visto N° 111; la descripción del decreto N° 805 contenida en el visto N° 136 se encuentra incompleta, y en el visto N° 145 se debe señalar certificado N° 31 y no como se apunta.

Enseguida, en el cuadro contenido en el artículo 6° de la OL, en la columna “N° de estacionamientos” relativa al uso residencial, se omite indicar que se trata de estacionamientos para automóviles.

Luego, en el plano PRC PV-01 no resulta legible el número del ICH18. En el mismo plano se incluyen dos áreas de riesgos en zonas inundables o potencialmente inundables fuera del límite urbano, al norte del tramo 1-2 de éste.

A su vez, en el “Cuadro de Usos de Suelo Permitidos o Prohibidos por Zona Urbana” del acápite V.2 de la Memoria Explicativa, en la celda correspondiente a infraestructura energética de la zona ZH1, se alude a “PERMITIDO_19”, debiendo decir “PERMITIDO_18”.

Finalmente, conforme con el artículo 2.1.11., antepenúltimo inciso, de la OGUC, en su texto aplicable, y con el artículo primero transitorio del decreto N° 57, de 2018, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo -publicado en el Diario Oficial el 6 abril de 2023-, lo que procede archivar en las reparticiones que precisa en su resuelvo cuarto deben ser copias certificadas por el respectivo Ministro de Fe de los planos y la ordenanza correspondiente.

En mérito de lo expuesto, y habida cuenta que la Administración, al corregir el documento de que se trata, debe revisar la totalidad de sus disposiciones, a fin de armonizar su contenido con la normativa y con los criterios establecidos por este Organismo Contralor en la jurisprudencia administrativa, procede que esa Contraloría Regional represente la resolución N° 8, de 2024, del Gobierno Regional de Los Lagos -que se remite con sus antecedentes- sobre la base de lo expresado en este oficio.

Saluda atentamente a Ud.,


Por orden de la Contralora General (S)
Osvaldo Vargas Zincke
Jefe División de Infraestructura y Regulación