Dictamen N° E417334

Texto del dictamen

Nº E417334                      Fecha: 17-XI-2023,

I. Antecedentes.

La señora Mónica Álvarez de Oro Salinas, en representación de la Asociación de Oficinas de Arquitectos A.G., impugna la legalidad del oficio Circular Nº 474, de 2007 (DDU Específica Nº 35), de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que se pronuncia sobre la aplicación del artículo 2.6.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo-, pues a su juicio, no se ajusta a derecho.

Al respecto, expresa que dicha división, al concluir en el N° 5 de la DDU N° 35 que “la superficie predial mínima exigida para el emplazamiento de un proyecto que requiera la calidad de conjunto armónico, debe corresponder a la superficie resultante una vez descontada el área afecta a la declaratoria de utilidad pública”, ha excedido las facultades que le confiere el artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -contenida en el decreto con fuerza ley N° 458, de 1975, del indicado ministerio-, ya que en su opinión, con esa interpretación ha modificado la normativa vigente.

Requerido su parecer informó la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo.

II. Fundamentos jurídicos.

El citado artículo 4° de la LGUC preceptúa que “Al Ministerio de Vivienda y Urbanismo corresponderá, a través de la División de Desarrollo Urbano, impartir las instrucciones para la aplicación de las disposiciones de esta Ley y su Ordenanza General, mediante circulares, las que se mantendrán a disposición de cualquier interesado”.

Luego, el artículo 63 del antedicho texto legal, prescribe que “La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más,” podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico".

A continuación, el artículo 107 de la LGUC consigna, en su inciso primero, que “Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupación de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse” cuando los proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos". Agrega, en su inciso segundo, que “Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector”.

A su vez, el artículo 109 de la LGUC, establece que “Las condiciones mínimas de uso, localización, dimensión o ampliación, para aplicar el concepto de "Conjunto Armónico", serán reglamentadas en la Ordenanza General”.

Por su parte, cabe apuntar que el artículo 1.1.2. de la OGUC define los vocablos “Espacio público”, como “bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre otros”; “Línea oficial” refiriendo que es “la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público”, y “Predio” como la “denominación genérica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio público o privado, excluidos los bienes nacionales de uso público”.

Enseguida, que el citado artículo 2.6.4. de dicho reglamento, dispone que para los efectos previstos en los referidos artículos 107, 108 y 109 “se considerará que un proyecto tiene la calidad de Conjunto Armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalan a continuación y con las exigencias que para cada caso se establecen”, precisando en su N° 1 “Condición de dimensión”, letra a), “Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2”, y en su letra c) el “Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial”, conforme al artículo 63” de la LGUC, “siempre que su superficie no sea inferior a 2.500 m2”.

Agrega en su N° 2 “Condición de uso”, “Estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el Plan Regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, que tenga una superficie total no inferior a 2.500 m2 y cumpla con lo preceptuado en el artículo 2.1.36. de esta Ordenanza”.

Así, de las disposiciones transcritas se desprende que los “conjuntos armónicos” cuentan con una reglamentación especial, que permite variar las normas generales de los instrumentos de planificación y acceder a beneficios en las normas urbanísticas que precisa la LGUC, para lo cual los proyectos que se acojan a esa modalidad deben cumplir con alguna de las condiciones que indica la OGUC, entre las que se encuentran la de dimensión, de uso, y de localización y ampliación.

Por último, cabe recordar que según manifiesta el dictamen N° 20.089 de 2017, de este origen, la regulación relativa a conjunto armónico reviste un carácter excepcional, aplicable sólo en la medida que se den los supuestos que para cada caso detalla la preceptiva atingente, de modo que debe interpretarse restrictivamente, no pudiendo, por ende, comprender mayores beneficios que los que allí expresamente se contemplan ni extenderse a otros supuestos no regulados taxativamente.

III. Análisis y conclusión.

Al respecto, corresponde señalar que del tenor literal de la normativa citada no se aprecia que, tratándose de proyectos acogidos a conjunto armónico, para computar la superficie predial mínima exigida, deba previamente descontarse el área afecta a declaratoria de utilidad pública como lo prevé en su N° 5 la circular en comento.

Lo anterior, pues la OGUC, a la que el legislador encomendó la determinación de las condiciones aplicables a dicho régimen excepcional, solo se refiere a la “superficie” o “superficie total” sin considerar un mecanismo que determine alguna forma de cálculo de la misma que permita excluir tales espacios gravados de los que conforman el polígono respectivo.

Ello se confirma si se considera, por una parte, que de acuerdo con las definiciones de “Espacio público”, “Línea Oficial” y “Predio”, esa porción afecta se comprende dentro del pertinente inmueble y, por la otra, que la definición de otros vocablos, tales como, “Coeficiente de constructibilidad”, “Coeficiente de ocupación de los pisos superiores” y “Coeficiente de ocupación de suelo”, excluye explícitamente las áreas declaradas de utilidad pública.

No es óbice a lo concluido, lo manifestado en orden a que la superficie predial mínima se aplica a los predios resultantes de una subdivisión y por ello es preciso descontar las áreas gravadas, y que el mismo criterio de “la condición de entrada” debería seguirse para efectos del cálculo del coeficiente constructibilidad, pues tales planteamientos dicen relación con instancias diversas, esto es, con el proceso de subdivisión del suelo y la aplicación en concreto de aquella norma urbanística al respectivo proyecto, pero no son atingentes a la definición de si el terreno cumple con la dimensión que exige la normativa que rige a los conjuntos armónicos.

En consecuencia, es menester expresar que con la mencionada DDU Específica N° 35, de 2007, la referida División de Desarrollo Urbano excedió las facultades de interpretación que le son propias en virtud de lo consignado en el artículo 4° de la LGUC, al disponer una condición no prevista para los conjuntos armónicos.

Por lo expuesto, la nombrada subsecretaría deberá adoptar las providencias necesarias a fin de que la reseñada actuación se ajuste a lo indicado en el presente pronunciamiento, informando de ello a la Coordinación Nacional de Seguimiento y Apoyo al Cumplimiento de la División de Auditoría de este Órgano Fiscalizador, en el plazo de 15 días contado desde la recepción del presente oficio.

Saluda atentamente a Ud.,


OSVALDO VARGAS ZINCKE
Contralor General de la República (Subrogante)