Dictamen N° E414588

Texto del dictamen

Nº E414588                    Fecha: 10-XI-2023

I. Antecedentes.

A propósito del cumplimiento de las observaciones formuladas en el Informe Final Nº 483, de 2021, de la Contraloría Regional del Biobío, sobre auditoría a la extracción y procesamiento de áridos en la Municipalidad de Hualpén, su alcalde consulta si procede por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM) exigir a los dueños de terrenos la urbanización de la vía de servicio que enfrenta a sus predios para el otorgamiento de permisos de edificación (PE) y de recepción municipal a las obras existentes en estos.

Al respecto, indica que el plano de subdivisión denominado “Proyecto de Parcelación Sucesión Price”, aprobado por la DOM de Talcahuano en el año 1986, fijó a esa sucesión la obligación de urbanizar con pavimentación, alumbrado público, agua potable y alcantarillado, previo a la transferencia por parte de los herederos de los lotes resultantes, lo que no habría ocurrido, por lo que no se ha ejecutado la urbanización de dicha calle y se estaría solicitando a los actuales propietarios, quienes deben regularizar construcciones objetadas.

Requeridas sobre la materia, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo y la Dirección de Vialidad.

II. Fundamentos jurídicos.

El artículo 65 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, a la época del enunciado plano, contemplaba tres casos para el proceso de subdivisión y urbanización del suelo, entre ellos, la subdivisión -que no requiere la ejecución de obras de urbanización, por ser suficientes las existentes-, y el loteo -condicionado a la ejecución de obras de urbanización, incluyendo como tales la apertura de calles y la formación de nuevos barrios o poblaciones-.

En tanto, su artículo 116, vigente, dispone que “La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General”.

Luego, sus incisos sexto y séptimo previenen que se concederá el permiso o la autorización requerida si los proyectos cumplen con las normas urbanísticas, previo pago de los derechos que procedan, entendiéndose por tales aquellas contenidas en esa ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificación territorial (IPT) que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones. Ello, en lo relativo a las siguientes materias: usos de suelo, cesiones, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, superficie predial mínima, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública y áreas de riesgo o de protección.

Enseguida, el inciso primero del artículo 144 de la LGUC anota, en lo pertinente, que “Terminada una obra o parte de la misma que pueda habilitarse independientemente, el propietario y el arquitecto solicitarán su recepción definitiva por la Dirección de Obras Municipales”.

Agrega su inciso segundo que “A la solicitud de recepción deberá adjuntarse un informe del arquitecto, y del revisor independiente cuando lo hubiere, en que se certifique que las obras se han ejecutado de acuerdo al permiso aprobado” y, según su inciso cuarto, “El Director de Obras deberá revisar únicamente el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables a la obra, conforme al permiso otorgado, y procederá a efectuar la recepción, si fuere procedente”.

Por su parte, el artículo 1.4.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto Nº 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, establece que “Los documentos y requisitos exigidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en esta Ordenanza para la obtención de permisos, recepciones, aprobación de anteproyectos y demás solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales, constituyen las únicas exigencias que deben cumplirse, sin perjuicio de requisitos que, en forma explícita y para los mismos efectos, exijan otras leyes”.

A su vez, el artículo 1.4.15. fija que “Toda obra de urbanización o edificación deberá ejecutarse con sujeción estricta a los planos, especificaciones y demás antecedentes aprobados por la Dirección de Obras Municipales”.

De las reseñadas disposiciones es posible concluir que tanto el otorgamiento de un PE como la recepción definitiva son procedimientos reglados, en los que a la DOM solo le compete verificar el cumplimiento de los requisitos previstos en la LGUC y en la OGUC, en especial en cuanto a las normas urbanísticas aplicables y a las condiciones consignadas en el referido permiso, respectivamente, esto es, la correspondencia con las normas consignadas en dicha autorización (aplica dictámenes E290138, de 2022, E318970, de 2023, y E357182, de 2023, todos de este origen).

Sobre las obras de urbanización, los artículos 134 y 135 de la LGUC indican que el propietario del predio sujeto a ellas deberá llevar a cabo, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües, y las obras de defensa y de servicio del terreno, y que, una vez recepcionadas, se considerarán, por este solo hecho, incorporadas al dominio nacional de uso público todas las calles, avenidas, áreas verdes y espacios públicos en general.

En tanto, su artículo 136 precisa, en lo pertinente, que mientras en un loteo o subdivisión de un predio no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización exigidos por las normas respectivas, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos, enajenarlos, acordar adjudicaciones en lote, celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos.

A su vez, el artículo 2.2.3. de la OGUC establece en su primer inciso que “la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación o demolición de edificios, no generan, por sí solas, obligación de ejecutar obras de urbanización, sin perjuicio de las reposiciones que corresponda realizar en el espacio público por eventuales daños producidos por las faenas de construcción propias del proyecto”. Añade que, sin embargo, “se deberán considerar las obras de infraestructura de agua potable, alcantarillado, electricidad y telecomunicaciones que, de acuerdo a los requerimientos del proyecto, deban ejecutar los respectivos servicios conforme a la legislación vigente”.

Conforme a lo anterior, es dable colegir que, por regla general, las autorizaciones relacionadas con el PE y la recepción definitiva no obligan a ejecutar obras de urbanización.

Finalmente, es del caso recordar que el dictamen N°42.475(*), de 2014, hace presente que en relación con las exigencias que rigen para la subdivisión de inmuebles pertenecientes a una sucesión hereditaria, la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha señalado en las circulares que ahí se citan, en lo esencial, que habida cuenta de la naturaleza declarativa del acto de adjudicación, los requisitos de urbanización del artículo 134, de la LGUC, sólo serán plenamente aplicables cuando cada heredero sea propietario exclusivo del terreno que le ha sido adjudicado con posterioridad a la subdivisión, y pretenda enajenarlo a un tercero, debiendo dejarse constancia en el plano que no se autoriza la enajenación de los lotes resultantes.

III. Análisis y conclusión.

El enunciado Informe Final N° 483, en su punto 5, sobre permisos de edificación y recepción municipal, objetó la existencia de construcciones -correspondientes a instalaciones de faenas areneras, oficinas y un galpón-, sin contar con tales autorizaciones, requiriéndose su regularización.

Frente a esa situación, aparece que, ante las solicitudes de aquellas autorizaciones por parte de los propietarios de las respectivas edificaciones, la DOM de Hualpén ha observado la falta de urbanización de la calle de servicio o caletera de la Avenida Costanera, exigiéndola a efectos de proseguir con esas tramitaciones.

Al respecto, de los antecedentes tenidos a la vista se advierte que los terrenos a que se refiere la presentación de la especie se originaron en virtud de la subdivisión concerniente al Proyecto de Parcelación denominado “Parcelación Lotes: Chacra Cerro Verde ‘L-M’ Fundo C° Verde ‘E’ Fundo Hualpencillo, de propiedad de sucesión Jack Price M”, los cuales, conforme al antedicho plano aprobado en el año 1986 -que correspondería al plano de adjudicación-, hacia el norte, enfrentan un “Espacio para ser cedido para formación de futura avenida Costanera”, el que se dibuja con 50 metros de ancho.

Consigna también ese documento que solo se autorizará efectuar adjudicaciones de lotes a los miembros de la indicada sucesión, sin ejecución de obras de urbanización. Añade que en el caso que alguno de los herederos solicite autorización para edificar o transferir algún lote, se debía dar previamente cumplimiento a las obras de urbanización que detalla, entre las que se cuentan la pavimentación de calles, pasajes y aceras.

Así, es dable concluir que el aludido proyecto de parcelación correspondió a un loteo y que, por lo tanto, existía la obligación de urbanizar, sin que conste la pavimentación de la apuntada vía de servicio pese a las transferencias de dominio de que habrían sido objeto los terrenos de que se trata.

Ahora bien, a efectos de conceder un PE o la recepción definitiva de una determinada construcción, la DOM habrá de verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables, definidas en el artículo 116 de la LGUC. Igualmente, para su recepción, deberá revisar la observancia de tales normas conforme al permiso otorgado, esto es, la correspondencia con las disposiciones consignadas en dicha autorización.

De esta manera, para tales fines, no procede que la DOM exija a los dueños a quienes posteriormente habrían sido transferidos esos lotes, la ejecución de las obras de urbanización pendientes al momento de regularizar las construcciones levantadas o su recepción, cuya obligación de urbanizar compete, por regla general en casos como el analizado, al propietario del terreno que se lotea. Asimismo, tratándose de subdivisiones hereditarias, la antedicha exigencia deberá cumplirse cuando los adjudicados enajenen sus predios.

En ese contexto, corresponde que el nombrado municipio pondere, en ejercicio de sus funciones propias, asociadas a la urbanización y a la vialidad urbana y rural, ejecutar la regularización de la urbanización faltante en dicha zona, siempre que sea necesario para el cumplimiento de sus finalidades y se resguarden los intereses municipales comprometidos (aplica criterio del dictamen E316716, de 2023, de esta Contraloría General).

Igualmente, se debe precaver que lo expuesto en este pronunciamiento no puede significar que se deje sin efecto la preceptiva sobre urbanismo y construcciones, por lo que, al constatarse infracciones a la misma, se deben perseguir las responsabilidades administrativas que correspondan y efectuar las denuncias que procedan ante los Tribunales de Justicia en los casos que la normativa lo prevea (aplica dictámenes N°s. 45.541, de 2006, y E316716, de 2023, ambos de esta Entidad Fiscalizadora).

Por último, en cuanto a las atribuciones que compete ejercer a la Dirección de Vialidad a que alude el municipio en su presentación, cabe señalar que el dictamen N° 1.888, de 2005, de este Ente de Control, concluyó que si bien el vocablo caletera no ha sido definido en la legislación, el sentido con que se emplea usualmente en el ámbito de la vialidad corresponde al de calle de servicio, esto es, una vía cuyo uso está condicionado a la existencia de una vía principal, de modo que aun cuando resulta claro que una calle de servicio no es posible concebirla sin una calle principal a la cual acceda, desde una óptica conceptual se trata de objetos diferentes.

De este modo, según lo informado por dicha repartición, la vía de servicio en cuestión no tiene la naturaleza de camino público, por lo que no se encuentra bajo su tuición ni le incumben labores de administración de esta.

Saluda atentamente a Ud.,


JORGE BERMÚDEZ SOTO
Contralor General de la República


(*)42.375