Dictamen N° E413440

Texto del dictamen

N° E413440   Fecha: 8-XI-2023

I. Antecedentes

El señor Patricio Herman Pacheco, en representación de la Fundación Defendamos la Ciudad, consulta por la juridicidad del oficio N° 438, de 2020, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (DDU), que da respuesta a la presentación de un particular relativa al cumplimiento de la condición de dimensión para acoger un proyecto a conjunto armónico contenida en el N° 1, letra a), del artículo 2.6.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) - aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo -, en el caso de las zonas que menciona del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, que no consideran superficie predial mínima.

Ello, pues, a su juicio, la DDU al interpretar en el citado oficio N° 438, en términos generales, que cuando el instrumento de planificación territorial no ha fijado la superficie predial mínima, “la condición de dimensión podrá cumplirse si el predio de que se trata tiene una superficie no inferior a 5.000 m2”, modificaría la OGUC, sobrepasando la facultad del artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-.

Requerido su parecer informó la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo.

II. Fundamento jurídico.

El citado artículo 4° de la LGUC, prevé, en lo que importa, que “Al Ministerio de Vivienda y Urbanismo corresponderá, a través de la División de Desarrollo Urbano, impartir las instrucciones para la aplicación de las disposiciones de esta Ley y su Ordenanza General, mediante circulares, las que se mantendrán a disposición de cualquier interesado”.

Luego, el artículo 107 de dicha ley establece, en su inciso primero, que “Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupación de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos". Agrega, en su inciso segundo, que “Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector”.

A su vez, el artículo 109 de la LGUC dispone que “Las condiciones mínimas de uso, localización, dimensión o ampliación, para aplicar el concepto de "Conjunto Armónico", serán reglamentadas en la Ordenanza General”.

Por otra parte, el artículo 2.1.20. de la OGUC previene, en su inciso tercero, que “En los casos en que los Instrumentos de Planificación Territorial no contengan disposiciones sobre superficie predial mínima, ésta será libre, según lo determine el arquitecto autor del proyecto, salvo que se trate de proyectos de loteo acogidos al D.F.L. N°2, de 1959, en cuyo caso deberá estarse a su Reglamento Especial”.

Finalmente, el N° 1, letra a), del artículo 2.6.4. de la OGUC consigna, en lo que importa, que se considerará que un proyecto tiene la calidad de conjunto armónico cuando cumple con la condición de dimensión por “Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2”.

Así, de las disposiciones transcritas se desprende que los conjuntos armónicos cuentan con una reglamentación especial, que permite variar las normas generales de los planes reguladores y acceder a beneficios en las normas urbanísticas que precisa la LGUC, por lo que los proyectos que se acojan a esa modalidad deben cumplir con alguna de las condiciones que indica la OGUC, entre las que se encuentran la de dimensión, de uso, y de localización y ampliación.

Además, se aprecia que, en la hipótesis referida a la condición de dimensión, se exige que el tamaño del terreno en que se emplace el conjunto armónico sea cinco veces mayor a la superficie predial mínima fijada por el plan regulador pertinente, asegurando una extensión mínima de 5.000 metros cuadrados.

Por último, cabe recordar que según manifiesta el dictamen N° 20.089 , de 2017, de este origen, la regulación relativa al conjunto armónico reviste un carácter excepcional, aplicable sólo en la medida que se den los supuestos que para cada caso detalla la preceptiva atingente, de modo que debe interpretarse restrictivamente, no pudiendo, por ende, comprender mayores beneficios que los que allí expresamente se contemplan ni extenderse a otros supuestos no regulados taxativamente.

III. Análisis y conclusiones

Respecto del cumplimiento de la condición de dimensión dispuesta en el N° 1 , letra a), del artículo 2.6.4. de la OGUC, es menester anotar que al requisito de que el terreno en que se emplace la obra tenga una extensión total igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el plan regulador respectivo, la norma en comento añade una restricción al consignar “siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2”.

Luego, para los efectos de una interpretación armónica y sistemática del citado N° 1, letra a), en relación con el referido inciso tercero del artículo 2.1.20., debe anotarse que cuando el instrumento de planificación territorial no fija una superficie predial mínima, ésta es libre -esto es, no hay un parámetro mínimo de metros cuadrados que acatar al momento de realizar una subdivisión- y será la que determine el proyectista en cada caso concreto, con la excepción de los proyectos calificados como Loteos DFL N° 2.

En ese contexto, y coincidiendo con lo informado por la subsecretaría, cabe hacer notar que en el caso en que los planes reguladores fijen una superficie predial mínima mayor a 1.000 metros cuadrados, verificada la primera exigencia se cumple automáticamente la segunda. Por su parte, si la superficie predial mínima es menor a 1.000 metros cuadrados, no resulta suficiente cumplir con ese primer requisito, sino que además debe necesariamente cumplirse con el segundo, que establece una extensión mínima para el predio.

Puntualizado lo anterior, y en lo que concierne a la condición de dimensión para la aplicación de la figura del conjunto armónico en las situaciones en que el instrumento de planificación territorial no fija una norma de superficie predial mínima, es del caso consignar que no se aprecia que tal circunstancia obste a dicha aplicación.

En efecto, la ausencia de norma de superficie predial mínima significa que ésta es libre en su mínimo según lo determine el autor del proyecto. Esto, que podría llevar a desnaturalizar la exigencia de dimensión que justifica esta condición para la figura del conjunto armónico, sin embargo, se ve impedido por la regla de la parte final de la letra a) del mencionado N° 1, en cuanto exige que la superficie total no sea inferior a 5.000 metros cuadrados, misma regla que aplica para todos los casos en que el instrumento de planificación territorial si fije una norma de superficie predial mínima inferior a 1.000 metros cuadrados.

Tal conclusión no se opone al carácter excepcional de la regulación de los conjuntos armónicos y, por ende, a su aplicación restrictiva, pues es la propia OGUC la que, por una parte, determina cómo proceder frente a la ausencia de superficie predial mínima definida por el instrumento de planificación y, por la otra, establece un resguardo respecto a la dimensión del lote en que se ejecutará el proyecto, pues tanto en la hipótesis de ausencia de aquélla como en la de una que sea inferior a 1.000 metros, la superficie de dicho lote deberá ser igual o superior a 5.000 metros cuadrados.

En mérito de lo expuesto, no se advierte reproche que formular a lo manifestado en el oficio de que se trata, en cuanto a que en el caso analizado un proyecto puede acogerse a la figura del conjunto armónico, en la medida que la superficie del sitio no sea inferior a 5.000 metros cuadrados y cumpla con la restante normativa aplicable.

No obstante lo concluido, considerando que del examen del anotado oficio N° 438, se aprecia que este ha tenido por objeto precisar el sentido y alcance del artículo 2.6.4. de la OGUC, corresponde que esa Secretaría de Estado, en lo sucesivo, arbitre las medidas tendientes a que el ejercicio de la referida potestad de interpretación se ajuste a lo previsto en el artículo 4° de la LGUC -esto es, que se efectúe mediante circulares, que se mantendrán a disposición de cualquier interesado-, teniendo en cuenta lo precedentemente expuesto (aplica criterio del dictamen N° 30.965, de 2018, de este origen).


Saluda atentamente a Ud., 

JORGE BERMÚDEZ SOTO
Contralor General de la República