Dictamen N° E327513

Texto del dictamen

Nº E327513                 Fecha: 30-III-2023

I. Antecedentes.

Mediante el dictamen E191273, de 2022, esta Contraloría General determinó por los motivos que ahí se detallan, que no resultaba objetable lo señalado en el numeral 3, letras a), b), c), d) y e), ni el esquema ilustrativo contenido en el número 4, de la circular N° 88, de 2021 (DDU N° 456), de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, relativa a la aplicación del artículo 2.6.3. incisos vigésimo, vigésimo primero, vigésimo segundo y vigésimo tercero de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la referida cartera de Estado.

Asimismo, en lo que atañe, concluyó el aludido pronunciamiento que no se ajustaba a derecho lo previsto en el punto 6 de la indicada circular, en orden a que “tal como lo señala la Circular DDU 168, para los efectos de calcular la sombra proyectada del edificio propuesto sobre los predios vecinos, sí se deberá considerar la altura total del proyecto propuesto, incluyendo el piso mecánico y lo mencionado en dicha Circular”.

Lo anterior, teniendo en cuenta la definición de “volumen teórico” contenida en el artículo 1.1.2. de la OGUC, lo previsto en artículo 2.6.11., del mismo texto reglamentario y lo manifestado en los dictámenes N°s 74.226, de 2016, y 14.578, de 2017, de esta Sede de Control.

En esta oportunidad, la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo solicita la revisión del citado dictamen E191273, en lo que dice relación con el anotado numeral 6 de la DDU N° 456, pues lo expresado en aquel en orden a que “no procede incorporar en el estudio de sombra volúmenes por sobre la altura máxima de edificación”, resulta aplicable solo al “volumen teórico” y no al “volumen de la edificación”.

Ello, teniendo presente que lo que se pretende en el artículo 2.6.11. de la OGUC -que permite sobrepasar las rasantes en los casos que indica-, es que la sombra del edificio que se construirá en la realidad no supere la del “volumen teórico”, y que, por lo tanto, la forma de construcción de ambos volúmenes debe ser distinta.

Añade, que en ese contexto, el “volumen de la edificación” tiene que incluir aquellos elementos que pueden superar la altura máxima de edificación contemplada en el instrumento de planificación territorial - como las salas de máquinas, salidas de cajas de escaleras, chimeneas, estanques, y similares elementos exteriores ubicados en la parte superior de los edificios, pérgolas o quinchos, construcciones cerradas destinadas a servicios higiénicos y piso mecánico-, pues estos se encuentran insertos en los planos exteriores de una edificación y arrojan sombra sobre los predios vecinos.

II. Fundamentos jurídicos.

El artículo 1.1.2. de la OGUC define “Volumen de la edificación” como “volumen resultante de unir los planos exteriores de una edificación para los efectos de representar la sombra que proyecta sobre los predios vecinos” y “Volumen teórico” como “volumen o envolvente máxima, expresado en metros cúbicos, resultante de la aplicación de las disposiciones sobre superficies de rasante, distanciamientos, antejardines y alturas máximas, cuando las hubiere, en un terreno determinado”.

Luego, el artículo 2.6.3., inciso veinte, de la OGUC, previene que “Las salas de máquinas, salidas de cajas de escaleras, chimeneas, estanques, y similares elementos exteriores ubicados en la parte superior de los edificios podrán sobrepasar la altura de edificación máxima permitida, siempre que dichos elementos se encuentren contemplados en el proyecto aprobado, cumplan con las rasantes correspondientes y no ocupen más del 25% de la superficie de la azotea del último piso del edificio”.

Agrega ese inciso que “Adicionalmente, dentro del porcentaje señalado, se podrán incluir elementos arquitectónicos o construcciones abiertas tales como, iluminación ornamental, pérgolas o quinchos, al igual que construcciones cerradas, las que solo podrán ser destinadas a servicios higiénicos. Las referidas construcciones o elementos exteriores deberán cumplir con las rasantes que correspondan, pudiendo contemplar cubiertas no transitables, no pudiendo superar la altura de 3,5 metros”.

A continuación, en su inciso vigésimo tercero, previene que “El piso mecánico no se contabilizará para la altura máxima permitida ni para el coeficiente de constructibilidad, siempre que se ubique en la parte superior de los edificios y se contemplen paramentos que impidan la visión de las instalaciones desde el exterior”.

Además, el artículo 2.6.11. de la OGUC, establece, en lo que atañe, en su inciso primero, que con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes a que se refiere el artículo 2.6.3., las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que se indican.

A su turno, el artículo 2.6.12. de la OGUC, anota en su inciso primero que “Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastará con medir la superficie de ésta. Las áreas adyacentes con uso espacio público no se contabilizarán en dicho cálculo, a pesar de que el volumen teórico planteado les proyecte sombra”.

Añade, en su inciso segundo que “En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que proyecta el volumen teórico hacia las orientaciones, oriente, poniente y sur, ni por ende la superficie de sombra total producida por dicho volumen teórico edificable en el predio, así como tampoco su altura total”.

Luego, sus artículos 2.6.13. y 2.6.14. regulan, en síntesis, el procedimiento para calcular la sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, y las características del plano comparativo de sombras en el que se deben graficar los resultados obtenidos, respectivamente.

De lo expresado, es posible advertir que la ordenanza general define el “volumen de la edificación” así como el “volumen teórico”, conceptos que difieren entre sí. También, que establece la posibilidad excepcional de que las edificaciones aisladas sobrepasen las rasantes, siempre que la sombra proyectada sobre los predios vecinos por el “volumen de la edificación” no supere la del “volumen teórico” edificable en el mismo predio.

Por último, es dable indicar que los dictámenes N°s 74.226, de 2016, y 14.578, de 2017, de este origen, en lo que atañe, determinan que en el estudio de sombras -para efectos de calcular el volumen teórico- no procede incorporar volúmenes por sobre la altura máxima de edificación, pues, en ese caso, las medidas del volumen teórico son superiores a las que corresponden de acuerdo con los artículos 1.1.2. y 2.6.11. de la OGUC.

III. Análisis y conclusión.

El dictamen de que se trata observó el numeral 6 de la DDU N°456, en cuanto prescribe que “tal como lo señala la Circular DDU 168, para los efectos de calcular la sombra proyectada del edificio propuesto sobre los predios vecinos, sí se deberá considerar la altura total del proyecto propuesto, incluyendo el piso mecánico y lo mencionado en dicha Circular”.

A su turno, la aludida DDU N° 168, en su actual numeral 3, letra a) -modificado por la DDU N° 456-, en lo que concierne, apunta que “para efectos de calcular la sombra proyectada del edificio propuesto sobre los predios vecinos, se debe considerar la altura total del proyecto propuesto incluyendo las salas de máquinas, chimeneas, estanques y similares, así como el resto de elementos sobre la parte superior de los edificios, debiendo incluir además, el piso mecánico”.

Pues bien, considerando que el citado artículo 1.1.2. define el “volumen de la edificación” como aquél que resulta de unir los planos exteriores de una edificación para los efectos de representar la sombra que proyecta sobre los predios vecinos, sin excluir de dichos planos a aquellos elementos que sobrepasan la altura máxima permitida conforme al aludido artículo 2.6.3., y que además esos elementos proyectan sombras sobre los predios vecinos, cabe concluir que ellas deben ser incluidas en el cálculo de las sombras proyectadas por el volumen de la edificación propuesta.

Lo anterior con el fin de comparar las sombras de este volumen con las del “volumen teórico”, tal como se anota en los artículos 2.6.11. y siguientes de la OGUC, y así definir la aplicación de la excepción que permite sobrepasar las rasantes.

En consecuencia, no resulta objetable lo consignado en el numeral 6 de la DDU N° 456, en tanto concierne al cálculo de la sombra del volumen de la edificación propuesta con el propósito señalado precedentemente.

Siendo así, procede complementar y reconsiderar en esta parte el mencionado dictamen E191273, en los términos antes expuestos.

Saluda atentamente a Ud.,


JORGE BERMÚDEZ SOTO
Contralor General de la República