Dictamen N° E271022

Texto del dictamen

Nº E271022                Fecha: 26-X-2022

I.	Antecedentes.

La Dirección de Obras (DOM) de la Municipalidad de Puente Alto solicita un pronunciamiento respecto al modo de efectuar el cálculo de la densidad bruta de un terreno emplazado en la zona H- 1, afecto a declaratoria de utilidad pública por apertura de la vía “Miguel Ángel”, de acuerdo con lo consignado en el artículo 51 del Plan Regulador Comunal, aprobado por el decreto alcaldicio N° 423, de 2003, de la indicada corporación.

Lo anterior, por cuanto esa DOM estima que, para efectos de computar el referido cálculo, la superficie bruta del predio singularizado como Lote 1, debe excluir una porción afecta de este, que va desde el eje de la vía gravada con declaratoria inserta en el inmueble hasta el predio vecino, lo que según detalla, difiere de la opinión de los arquitectos patrocinantes del proyecto que se pretende emplazar ahí, los que sostienen que para la aplicación de esa norma urbanística debe considerarse la superficie total del terreno.

Añade la DOM, que el terreno en comento proviene de la División Predial con Afectación a Utilidad Pública aprobada a través de la resolución N° 222, de 2018, de esa unidad municipal, la que fraccionó un predio de una superficie de 66.612,94 m2, en dos lotes enajenables. Estos lotes resultantes son el predio en cuestión, denominado Lote 1, con una superficie de 31.314 m2 -compuesta por 27.952,4 m2 de terreno, además de un área de 3.361,6 m2, que corresponde al terreno afecto a declaratoria de utilidad pública por la vía local “Miguel Ángel”-, y el Lote 2 de 35.298,94 m2.

Agrega, que los lotes resultantes fueron enajenados e inscritos por sus nuevos propietarios en el Conservador de Bienes Raíces de Puente Alto, sin la urbanización de la anotada vía Miguel Ángel, como consecuencia de haber sido garantizada esa obra previamente.

Requerida su opinión, la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo expresó que la calle proyectada aludida “no se trataría de un “espacio público adyacente”, sino más bien se trataría de una franja afecta a utilidad pública, que se encontraría dentro del mismo predio, y por tanto dicha superficie debe considerarse completamente dentro del cálculo de la superficie bruta aplicable al proyecto”.

Por su parte, la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo señaló que aun cuando las obras de urbanización fueron garantizadas, el predio aún se encuentra afecto por declaratoria de utilidad pública, respecto a una vía planificada en el Plan Regulador Comunal, y en ese sentido para realizar el cálculo de la norma urbanística de densidad, deberá considerarse la superficie de cada lote, descontadas las áreas afectas a utilidad pública, más la superficie de los espacios públicos adyacentes existentes o proyectados en los términos establecidos en la definición de densidad bruta.

II.	Fundamentos jurídicos.

Al respecto, corresponde hacer presente que el artículo 135 de Ley General de Urbanismo y Construcciones -contenida en el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, y en lo que concierne, dispone que terminados los trabajos de urbanización el propietario y el arquitecto solicitarán su recepción y que cuando la Dirección de Obras Municipales acuerde la recepción indicada, se considerarán, por este solo hecho, incorporadas “Al dominio nacional de uso público, todas las calles, avenidas, áreas verdes y espacios públicos en general, contemplados como tales en el proyecto”.

Luego, que el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo- define “Densidad bruta” como el “Número de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior, hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m”.

A su turno, ese mismo precepto define los vocablos “Espacio público”, como “bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre otros”; “Línea oficial” como “la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público”, y “Predio” como la “denominación genérica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio público o privado, excluidos los bienes nacionales de uso público”.

Además, es necesario apuntar que el artículo 2.2.4. de la OGUC, consigna los casos en que el propietario de un predio está obligado a ejecutar obras de urbanización, contemplando en su número 3 “Cuando se trate de la subdivisión afecta a declaratoria de utilidad pública por el Instrumento de Planificación Territorial y que no contemple aperturas de nuevas vías públicas por iniciativa del propietario”.

Dicho numeral añade, que “En tal caso, con anterioridad a que el Director de Obras Municipales autorice la enajenación de los sitios resultantes, el propietario deberá urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pública indicada en el citado instrumento, con un máximo del 30% de la superficie de éste”.

A continuación, cabe consignar que el inciso final del artículo 3.4.3. de la OGUC precisa que “Si la ejecución de las obras de urbanización hubiere sido garantizada, el Director de Obras Municipales postergará la emisión del certificado de recepción hasta su ejecución y entretanto emitirá un certificado de urbanización garantizada. Junto con la emisión de cualquiera de los certificados aludidos, el Director de Obras Municipales estampará, en el plano de loteo aprobado o en el plano de división del predio afecto a utilidad pública aprobado, su autorización expresa para transferir el dominio de los lotes resultantes”.

De lo expuesto, es posible apreciar que para el correcto cálculo de la norma de densidad bruta, procede considerar como superficie total del predio, a la comprendida totalmente entre sus deslindes, y como superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente en una franja de un ancho máximo de 30 metros, a la que se encuentra fuera de las líneas oficiales del terreno, y que corresponda a un bien nacional de uso público o bien que se encuentre prevista en el respectivo instrumento de planificación territorial.

III.	Análisis y conclusión.

De los citados artículos 2.2.4. y 3.4.3. de la OGUC, se observa que, en casos de subdivisiones afectas, como ocurre en la especie, al propietario que solicita dicha subdivisión le asiste la obligación de urbanizar y ceder la superficie gravada hasta un 30% del predio, por lo que no se advierte sustento para que los lotes resultantes incorporen dentro de sus deslindes aquella área afecta, ya sea que se materialice la urbanización o se garantice para ejecutarla posteriormente.

Luego, en la subdivisión que se examina, en la cual se garantizó la urbanización de la calle “Miguel Ángel” -lo que posterga que adquiera la calidad de bien nacional de uso público hasta que se otorgue su recepción-, el atingente plano debió haber excluido esa vía de los deslindes del mencionado Lote 1.

Una interpretación diversa beneficiaría al propietario que garantiza la urbanización respecto de aquél que la realiza de inmediato, pues en tanto no se materialice la obra, permanecería como parte del lote resultante aquella superficie que está obligado a ceder, permitiendo así calcular las normas urbanísticas sobre la base de un predio de mayor extensión.

De lo expuesto se sigue que, en la actuación que se analiza, a pesar de que el polígono graficado en el plano considere la superficie destinada a vialidad, para el cálculo de la densidad bruta del citado Lote 1 no se debe incluir la parte del terreno afecta a declaratoria de utilidad pública por la calle Miguel Ángel, salvo la porción hasta el eje de dicho espacio adyacente en una franja de un ancho máximo de 30 metros.

Sin perjuicio de lo indicado, corresponde que la DOM, en lo sucesivo, adopte las medidas que resulten pertinentes a fin de evitar situaciones como la que se examina.

Finalmente, es del caso prevenir respecto a la alusión que hace ese municipio y la citada Subsecretaría sobre el oficio circular N° 405, de 2009 (DDU Específica N° 13), de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que dicha interpretación está establecida para cálculo de densidad bruta en calles o pasajes en fondo de saco, lo que no resulta aplicable a la temática en estudio.

Saluda atentamente a Ud.,


JORGE BERMÚDEZ SOTO
Contralor General de la República