Dictamen N° E187635

Texto del dictamen

Nº E187635                        Fecha: 22-II-2022

La II Contraloría Regional Metropolitana de Santiago ha remitido a este Nivel Central la presentación de la referencia, por medio de la cual el señor Alfonso Fuenzalida Calvo, en representación, según indica, de Inmobiliaria Fuenzalida S.A., reclama en contra de la Dirección de Obras Municipales de La Condes (DOM), por haber rechazado la solicitud de anteproyecto de edificación N° 109, de 2019, ya que según esa unidad municipal, “Se verifica que deja predios residuales y no aplica la reducción en la constructibilidad contemplada en el artículo 38 del P.R.C.L.C”.

Además, solicita un pronunciamiento respecto a la juridicidad del inciso octavo del artículo 38 del Plan Regulador Comunal de Las Condes (PRC) -aprobado por la resolución N° 8, de 1995, del Gobierno Regional Metropolitano de Santiago y modificado en lo pertinente a través de los decretos alcaldicios Sección 1a, N°s 3.218, de 2003 y 729, de 2011, de ese municipio-, pues, a su juicio, el anotado precepto al referirse a una restricción y no a un incentivo, no se ciñe a lo previsto en el artículo 184 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y, por ende, no corresponde exigirlo en el aludido anteproyecto.

Requeridos sus pareceres informaron la mencionada corporación edilicia y la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, mientras que la opinión de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, a la fecha, no ha sido evacuada, razón por la cual se ha procedido a emitir el presente pronunciamiento con prescindencia de ésta.

Sobre el particular es dable señalar, en primer término, que la ley N° 20.958 introdujo diversas modificaciones a la LGUC, entre las que se encuentra la incorporación del artículo 184, que prevé, en su inciso primero, que “Los planes reguladores comunales podrán otorgar incentivos en las normas urbanísticas aplicadas en todo o parte de su territorio condicionados al desarrollo de espacios públicos o al mejoramiento de los ya existentes, a la materialización, reparación o mejoramiento de equipamientos públicos, a la instalación o incorporación de obras de arte en el espacio público o al cumplimiento de otras condiciones que induzcan o colaboren en el mejoramiento de los niveles de integración social urbana”.

Luego, corresponde anotar que con posterioridad se publicó la ley N° 21.078, la cual junto con modificar el enunciado artículo 184, reemplazando la frase “integración social urbana” por “integración social y sustentabilidad urbana”, declaró en su artículo quinto “interpretando los artículos 183 y 184 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ley General de Urbanismo y Construcciones, que son válidos los incentivos o condiciones que hubieran contemplado los Planes Reguladores Intercomunales o Comunales con anterioridad a la vigencia de la ley N° 20.958, que establece un sistema de aportes al espacio público”.

Además, cabe apuntar que mediante su dictamen N° 2.745, de 2019, esta Contraloría General precisó que la declaración de validez que efectuó el mencionado artículo quinto se encuentra circunscrita a las condiciones e incentivos previos a la ley N° 20.958 en la medida que ellos se ajusten a los artículos 183 y 184, de la LGUC y en tanto en general no sean contrarios al ordenamiento legal y reglamentario en vigor.

Por su parte, el artículo 7 del PRC define “Predio Existente Residual de Densificación” como “aquel predio existente o fusionado, ubicado en áreas de edificación aislada alta y edificación aislada media definidas en esta ordenanza, que no cumple con el tamaño predial mínimo de las distintas tablas de densificación aplicables a las diferentes áreas, y no es susceptible de fusión, por cuanto los predios colindantes ya se encuentran densificados”.

A su turno, el artículo 22 del PRC establece que para los efectos de esa ordenanza “se entenderá por proyectos de densificación aquellos que optan por las normas de las tablas para proyectos de densificación establecidos en el artículo 38”, siendo ese último el que fija las normas urbanísticas para las áreas que ahí detalla.

Seguidamente, el reseñado artículo 38 del PRC, prescribe, en su inciso octavo, que “En las distintas áreas de edificación que se establecen en esta ordenanza, los proyectos que al constituir una nueva superficie predial para acogerse a densificación generen predios existentes residuales de densificación, verán disminuido el coeficiente de constructibilidad que les sea aplicable en un 20%.”.

Luego, es necesario indicar que los predios objeto del anteproyecto en comento se emplazan enfrentando la avenida Manquehue Sur y la calle Las Garzas, en una mínima parte en el área E-Ab2 “edificación aislada baja N° 2” -que de acuerdo con el N° 2 del antedicho artículo 38, no considera tablas para proyectos de densificación-, y en su mayor parte en el área E-Am2 “edificación aislada media N° 2”, en la que, conforme al N° 8 del artículo 38, rigen en la especie, las tablas “A) Proyecto de una nueva vivienda o ampliación de la existente”, o “B) Proyectos de densificación de vivienda y equipamiento”, que consignan las normas que en cada una se detallan.

Siendo ello así, en los predios en examen se puede optar por la anotada tabla A) o por la referida tabla B). En el segundo caso cuando se trate de un proyecto de densificación cuyo predio, al constituirse, genere predios residuales, el coeficiente de constructibilidad a aplicar corresponde a 1,28 -que corresponde a 1,6 - 0,32 (20%)- y cuando se trate de un proyecto de densificación cuyo predio, al constituirse, no genere predios residuales, el coeficiente de constructibilidad aumenta a 1,6.

A su vez, de los antecedentes tenidos a la vista, aparece que por su resolución sección 13ª N° 96, de 2020, la DOM rechazó la solicitud de anteproyecto de edificación ingresada mediante el expediente AP-109, de 2019, para las propiedades de que se trata, por haber transcurrido el plazo que contempla la normativa aplicable, sin que se haya dado respuesta o resuelto adecuadamente las observaciones del acta de 27 de noviembre de 2019, específicamente y en lo que atañe, “Obs. 3: Se verifica que deja predios residuales y no aplica la reducción en la constructibilidad contemplada en el artículo 38 del P.R.C.L.C.”.

En ese contexto, es menester concluir que no obstante su redacción y coincidiendo con las reparticiones que informaron, es posible entender que el reseñado artículo 38, en su inciso octavo, establece un beneficio en el coeficiente de constructibilidad asociado a constituir una nueva superficie predial que no genere predios existentes residuales de densificación, lo que -en cuanto induce o colabora en el mejoramiento de los niveles de integración social y sustentabilidad urbana- supone un incentivo amparado por el artículo quinto de la ley N° 21.078, por lo que no se aprecia reparo que formular en relación con dicha preceptiva, en el caso en análisis (aplica el criterio contenido en los dictámenes N°s 7.889 y 32.885, de 2019, 8.891 y E64055, de 2020, y E110933, de 2021, de esta Contraloría General).

En consecuencia, no se advierte reproche que formular a la referida observación planteada por la DOM en la nombrada acta, así como tampoco al rechazo de la solicitud de aprobación, mediante la resolución sección 13ª N° 96, de 2020, por no haberla subsanado.

Finalmente, cabe anotar que el dictamen N° 32.882 de 2019, de este origen, a que hace referencia el recurrente -concerniente a la figura de predio remanente aislado-, dice relación con una hipótesis diversa a la analizada en la especie, y, además, que los dictámenes N°s 91.838, de 2016 y 38.277, de 2017, de esta Sede de Control, también aludidos por el peticionario, se emitieron acorde con la normativa vigente a esa data, por lo que no resultan atingentes al caso en comento.

Saluda atentamente a Ud., 


JORGE BERMÚDEZ SOTO
Contralor General de la República