Dictamen N° E82934

Texto del dictamen

Nº E82934                          Fecha: 05-III-2021

La II Contraloría Regional Metropolitana de Santiago ha remitido a este Nivel Central la primera de las presentaciones de la referencia, mediante la cual la Municipalidad de San Ramón solicita un pronunciamiento que dice relación con la juridicidad de la resolución Nº 2.753, de 2019, de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI), que acogió un reclamo interpuesto en contra del acta de rechazo que menciona de la Dirección de Obras Municipales de esa corporación edilicia (DOM), y le instruye permitir el reintegro del expediente y si fuere procedente otorgar el permiso de edificación solicitado por la sociedad Almazara Santa Rosa SpA., para la construcción de dos edificios en el terreno ubicado en Avenida Santa Rosa Nºs 6.625 y 6.669, de la enunciada localidad, en circunstancias que, a su juicio, no se habrían acompañado los antecedentes requeridos para la fusión de los predios en que se propone desarrollar ese proyecto infringiendo con ello la preceptiva que señala.

A su vez, por la segunda de las presentaciones anotadas el señor Eduardo Minder Hetz, en representación de la aludida sociedad Almazara Santa Rosa SpA., efectúa una serie de consideraciones en relación con la materia de que se trata.

Recabado su parecer informó la SEREMI, en tanto requerida la opinión de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, a la fecha no ha sido evacuada, razón por la cual se ha procedido a emitir este pronunciamiento con prescindencia de ésta.

Sobre el particular, es menester apuntar, en primer término, que el artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, dispone, en lo que concierne, que a la citada cartera le corresponde, a través de las Secretarías Regionales Ministeriales "supervigilar las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre construcción y urbanización e interpretar las disposiciones de los instrumentos de planificación territorial”.

Agrega ese precepto, en su inciso segundo, que “Las interpretaciones de los instrumentos de planificación territorial que las Secretarías Regionales Ministeriales emitan en el ejercicio de las facultades señaladas en este artículo, sólo regirán a partir de su notificación o publicación, según corresponda, y deberán evacuarse dentro de los plazos que señale la Ordenanza General”.

A su turno, el artículo 1.2.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -sancionada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo- prescribe, en su inciso segundo y en lo que importa, que “Para acreditar la calidad de propietario bastará que éste presente una declaración jurada en que, bajo su exclusiva responsabilidad e individualizándose con su nombre y cédula de identidad o Rol Único Tributario, declare ser titular del dominio del predio en que se emplazará el proyecto, indicando su dirección, su rol de avalúo y la foja, número y el año de su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo”.

A continuación, el artículo 1.4.2., inciso primero, del mismo cuerpo normativo, preceptúa que “Los documentos y requisitos exigidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en esta Ordenanza para la obtención de permisos, recepciones, aprobación de anteproyectos y demás solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales, constituyen las únicas exigencias que deben cumplirse, sin perjuicio de requisitos que, en forma explícita y para los mismos efectos, exijan otras leyes”.

Enseguida, el artículo 1.4.9. de la OGUC, prescribe en su inciso primero, en lo que importa, que “El Director de Obras Municipales deberá poner en conocimiento del interesado, por escrito, en un solo acto y dentro del plazo máximo para pronunciarse que corresponda para la actuación requerida, la totalidad de las observaciones que estime deben ser aclaradas o subsanadas antes de aprobarse un anteproyecto o concederse el permiso. Para tal efecto suscribirá un Acta de Observaciones”. 

Añade, el inciso cuarto de esa preceptiva, que “En el evento que el interesado no subsane o aclare las observaciones en un plazo de 60 días, contados desde la comunicación formal del Director de Obras Municipales, éste deberá rechazar la solicitud de aprobación de anteproyecto o de permiso, en su caso, y devolver todos los antecedentes al interesado, debidamente timbrados”.

A su turno, el artículo 3.1.3. de la OGUC, en su inciso primero prevé que “Para la fusión de dos o más terrenos se presentará una solicitud en que el propietario declare, bajo su exclusiva responsabilidad, ser titular del dominio de los lotes que desea fusionar y un plano firmado por éste y por el arquitecto proyectista, en donde se grafique la situación anterior y la propuesta, indicando los lotes involucrados y sus roles, sus medidas perimetrales, la ubicación de los predios y un cuadro de superficies. Revisados dichos antecedentes, el Director de Obras Municipales aprobará sin más trámite la fusión, autorizando su archivo en el Conservador de Bienes Raíces respectivo”.

Agrega tal precepto, en su inciso segundo, que “Para la aprobación de anteproyectos que involucren dos o más predios, no se requerirá efectuar las fusiones, subdivisiones o rectificaciones de deslindes que se contemplen. En la resolución aprobatoria del anteproyecto se consignará la obligación de solicitar dichas acciones en forma previa o conjunta con la solicitud de permiso, siendo requisito para otorgar éste que se haya perfeccionado la actuación correspondiente”.

Por su parte, cabe señalar que de los antecedentes tenidos a la vista aparece que mediante la resolución Nº 6, de fecha 5 de diciembre de 2017, de la DOM, se aprobó un anteproyecto de obra nueva con destino vivienda y comercio, que alude a los Certificados de Informaciones Previas (CIP) Nºs 135 y 136, ambos de 2017, los que anotan como usos permitidos “Residencia- Equipamiento mayor, mediano, menor y básico- Actividades productivas de carácter inofensivo (Industrias-Bodegas- Talleres)”; que a través de la resolución Nº 12, de 29 de junio de 2018, de la DOM, se autorizó la fusión de los dos terrenos en los que se sitúa el proyecto; que con fecha 22 de noviembre de 2018 -según expresa la SEREMI-, se ingresó la pertinente solicitud de permiso -expediente Nº 12.684- la que identifica los predios y consigna que conciernen a los roles de avalúo “1010- 011/1010-072”, y menciona los enunciados CIP N°s 135 y 136 y el referido anteproyecto Nº 6, y por último, que con fecha 16 de enero de 2019, se archivó el plano de la fusión en el atingente Conservador de Bienes Raíces.

Luego, que la DOM con fecha 07 de mayo de 2019, formuló un acta de observaciones respecto de la nombrada solicitud, en la que incluyó, en lo que importa, la observación Nº 1, que apunta “Debe adjuntar antecedentes que den cuenta que la fusión de los roles 1010- 011 y 1010-072, correspondientes a los predios ubicados en Avenida Santa Rosa Nº 6669 y Avenida Santa Rosa Nº 6625 respectivamente, se ha perfeccionado según corresponda. Articulo 3.1.3 OGUC, DDU Nº 407/2018”. 

Finalmente, es dable indicar que la DOM, con fecha 18 de julio de 2019, emitió un acta de rechazo en relación con la antedicha solicitud la cual, en lo que interesa, manifiesta que “No se dio cumplimiento a lo requerido en la observación Nº 1 del Acta de Observaciones de fecha 07 de mayo de 2019 emitida por esta D.O.M. por cuanto no se adjuntaron los antecedentes que den cuenta que la Fusión de los Roles 1010- 011 y 1010-072 correspondientes a los predios ubicados en Avda. Santa Rosa Nº 6669 y Avda. Santa Rosa Nº 6625 respectivamente, se ha perfeccionado según corresponda Artículo 3.1.3, DDU Nº 407/2018”, añadiendo que “la Resolución de Fusión Nº 12 de fecha 29 de junio de 2018 consignó en su RESUELVO en su punto 5 ‘Deberá solicitar en el Servicio de Impuestos Internos la asignación de Roles de Avalúo para los lotes generados y archivar los planos con la presente resolución en el Conservador de Bienes Raíces’” y que “De ambos requisitos copulativos la respuesta sólo acompañó archivos en el Conservador de Bienes Raíces, no dando respuesta e incumpliendo la observación Nº 1 información fundamental en la individualización del predio resultante y en el otorgamiento de un permiso”.

Precisado lo anterior, y considerando que la fusión se encontraba perfeccionada a partir del archivo del plano en el pertinente Conservador de Bienes Raíces -lo que se concretó con antelación a la emisión de la referida acta de rechazo-, y que el requisito de adjuntar la solicitud de asignación de roles, como indica el acta de observaciones, o de contar con el rol de avalúo del Servicio de Impuestos Internos para el lote resultante de la fusión, como parece entender la recurrente, no se desprende del citado artículo 3.1.3., es del caso concluir -coincidiendo en este aspecto con lo expresado por la SEREMI en la resolución Nº 2.753 que se reclama-, que la observación realizada por la DOM no se ajustó a derecho.

Lo expuesto, sin perjuicio de que le corresponde al propietario informar oportunamente a la DOM acerca del rol asignado al predio proveniente de una fusión como la de la especie.

En otro orden de ideas, cabe apuntar que la SEREMI manifestó en el informe remitido a esta Sede de Control, que en el marco de la Evaluación de Impacto Ambiental del singularizado proyecto detectó un incumplimiento normativo, toda vez que este se encuentra emplazado en la Zona de Equipamiento Recreacional y Deportivo Estadio La Bombonera, del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), aprobado por la resolución N° 20, de 1994, del Gobierno Regional Metropolitano de Santiago.

Por su parte, mediante la tercera presentación de la referencia, el nombrado señor Eduardo Minder Hetz, junto con acompañar nuevos antecedentes, consigna que a través del oficio Nº 1.832, de fecha 10 de junio de 2020, la SEREMI estimó procedente elaborar el plano interpretativo RM-PRMS 20-41 en relación con la zonificación del predio en cuestión, puesto que de la revisión del texto de la ordenanza del PRMS, se puede determinar que el equipamiento Recreacional y Deportivo de que se trata se refiere expresamente a la propiedad del Estadio La Bombonera, cuyos límites carecerían de precisión debido a la escala del reseñado plano RM-PRM-92/1A, y nunca habría considerado el terreno de la sociedad Almazara Santa Rosa SpA.

Finalmente, el mencionado señor Eduardo Minder Hetz, a través de un nuevo ingreso informó que la DOM emitió, con fecha 20 de octubre de 2020, la resolución de aprobación del Permiso de Edificación Nº 41 -en respuesta a la referida solicitud Nº 12.684 ingresada a esa unidad municipal y analizada en este oficio-.

Al respecto, es dable señalar que según el plano RM-PRM-92/1A del PRMS, el terreno de la especie se ubica en la enunciada Zona de Equipamiento Recreacional y Deportivo, regulada en el artículo 5.2.4. “Áreas Verdes Complementarias”, acápite 5.2.4.1. de su Ordenanza, en que se establece que “son áreas existentes o proyectadas de propiedad fiscal, municipal o privada, de uso controlado o restringido, destinadas a acoger actividades deportivas y/o espectáculos de concurrencia masiva de público”, y no como se anota en los citados CIP que aluden a las normas del Plano Oficial de Urbanización de La Granja, sancionado por el decreto Nº 1.469, de 1952, del entonces Ministerio de Obras Públicas y Vías de Comunicación.

Lo propio, cabe apuntar acerca de lo consignado en los singularizados anteproyecto Nº 6 y permiso de edificación Nº 41, que nombran los indicados CIP y se refieren a una obra nueva con destino vivienda y comercio, los que no se encuentran admitidos en la zona en cuestión.

No es óbice a lo expuesto, lo manifestado por la SEREMI en el apuntado oficio Nº 1.832, toda vez que, por una parte, la escala del mencionado instrumento no impide visualizar su superficie, la cual se proyecta hasta la Avenida Santa Rosa, abarcando el terreno de la sociedad Almazara Santa Rosa SpA., y por la otra, que de acuerdo con el singularizado artículo 5.2.4.1. del PRMS, el señalado equipamiento corresponde a áreas existentes o proyectadas, por lo que no cabe restringirlo necesariamente a la propiedad de dicho estadio.

Asimismo, tampoco podría considerarse que tal disposición fuese errada por no coincidir con la situación de hecho vigente al tiempo de su formulación, que es esencialmente variable, puesto que en definitiva refleja lo que se planea para una ciudad o un sector determinado de ella.

En conclusión, el reseñado oficio Nº 1.832 y el plano interpretativo RM-PRMS 20-41, elaborados por la SEREMI, no se ajustaron a derecho al apartarse de las facultades que el nombrado artículo 4º de la LGUC le ha conferido a esa repartición ministerial, puesto que lo obrado por esa entidad no concierne a una interpretación de la extensión del polígono graficado en el enunciado plano del PRMS, sino que a una modificación del mismo (aplica criterio contenido en el dictamen N° 9.536, de 2018, de esta Sede de Fiscalización).

En mérito de lo expresado la SEREMI deberá adoptar las medidas que según el ordenamiento correspondan respecto de los antedichos actos, informando sobre tal circunstancia a la Coordinación Nacional de Seguimiento y Apoyo al Cumplimiento de la División de Auditoría de este Órgano Fiscalizador, en el plazo de 20 días contado desde la recepción del presente oficio.

A continuación, es pertinente recordar que el certificado de informaciones previas constituye un acto que la dirección de obras municipales emite a solicitud de un interesado, que da cuenta de las normas urbanísticas del instrumento de planificación territorial aplicables a un predio según la zona o subzona en que se encuentre situado, así como de otros antecedentes relevantes derivados de tal circunstancia, pero no es el que establece las condiciones jurídicas aplicables al inmueble -las que son fijadas por el respectivo plan regulador-, ni genera derechos adquiridos para su propietario (aplica los dictámenes N°s 30.891 y 45.377, de 2012, y 2.430, de 2015, de este Órgano Contralor).

Igualmente, procede consignar que son los anteproyectos válidamente aprobados los que para los efectos de la obtención del permiso correspondiente, mantienen vigentes las condiciones urbanísticas del instrumento de planificación territorial y de las normas de la Ordenanza General (aplica dictámenes N°s 45.217, de 2016, y 38.277, de 2017, de este origen).

Siendo ello así, y acorde con lo anotado en los párrafos precedentes es necesario concluir que no se conformó a derecho el otorgamiento de los mencionados CIP N°s 135 y 136, así como la aprobación del enunciado anteproyecto N° 6 y la emisión del permiso de edificación Nº 41, de 2020, al no ajustarse a la preceptiva aplicable, y en particular a la aludida disposición del PRMS que no admite el uso de suelo residencial en el área donde se emplazará el singularizado proyecto.

Por último, y en armonía con lo informado por la SEREMI, resulta del caso indicar que no se aprecia el sustento normativo de lo dispuesto en el decreto Nº 603, de 2018, de esa corporación edilicia, que declara sin aplicación, vigencia y efecto para la comuna de San Ramón, como instrumento de planificación, el citado Plano Oficial de Urbanización de La Granja; que esa comuna “se acoge a la Ley Nº 21.078”, sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite urbano, conforme con el artículo 28 quinquies, y que se aprueban las condiciones de edificación ahí descritas -relativas a territorios sin planificación comunal o seccional- “para todas las edificaciones que se ejecuten en el área comunal, hasta la entrada en vigencia del Plan Regulador Comunal de San Ramón”.

En consecuencia, ese municipio deberá adoptar las acciones que en derecho correspondan respecto de cada una de las actuaciones antes observadas, acorde con lo expresado en este pronunciamiento, informando sobre tal circunstancia a la nombrada Coordinación Nacional, en el plazo de 20 días contado desde la recepción de este oficio.

Saluda atentamente a Ud.,


JORGE BERMÚDEZ SOTO
Contralor General de la República