Dictamen N° 144274

Texto del dictamen

N° OF144274                    Fecha: 30-07-2026

I. Antecedentes

Doña Vanessa Facuse Andreucci, en representación de “Inmobiliaria e Inversiones Chicureo Spa.”, expone que, en el año 2016, dicha sociedad adquirió diversos predios rurales originados en una subdivisión efectuada en el año 1996, al amparo del decreto ley N° 3.516, de 1980 -que establece normas sobre división de predios rústicos-, los que se encuentran emplazados en el Área de Preservación Ecológica (APE) de la comuna de Colina, establecida en el artículo 8.3.1.1. del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).

Añade, que tal adquisición tuvo por finalidad desarrollar un proyecto destinado a la enajenación de los referidos predios a terceros, teniendo en cuenta que, a esa data, existía consenso en las reparticiones públicas competentes respecto a la procedencia de construir la vivienda del propietario en los predios situados en la referida APE.

En ese sentido, indica que, en tal contexto, adquirió los mencionados inmuebles, inició los trabajos de habilitación -consistentes, en general, en el despeje de los terrenos y caminos interiores existentes, en la construcción de pozos profundos y en la demarcación de las respectivas parcelas- y tramitó las factibilidades necesarias para dotarlos de agua potable y energía eléctrica.

Posteriormente, procedió a celebrar una serie de promesas de compraventa y de compraventas con particulares, las que están debidamente inscritas en el respectivo Conservador de Bienes Raíces.

No obstante, con posterioridad a tales actuaciones y con motivo de un cambio de criterio de la autoridad respecto de la posibilidad de construir viviendas en la aludida APE, sostiene que se ha visto impedida de continuar con el desarrollo del proyecto.

Informaron sobre materia la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de dicha cartera y la Municipalidad de Colina.

II. Fundamentos jurídicos

El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de la cartera del ramo- dispone, en su inciso primero, que “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores”.

Por su parte, el PRMS establece, en su el artículo 8.3.1.1., que las APE corresponden a aquellas áreas “que serán mantenidas en estado natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, como asimismo preservar el patrimonio paisajístico”, precisando, en su inciso cuarto, que “En estas Áreas se permitirá el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringiéndose su uso a los fines: científico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y turístico, con las instalaciones y/o edificaciones mínimas e indispensables para su habilitación”.

Por último, cabe anotar que, con motivo de una reclamación acerca de la juridicidad del oficio N° 1.405, de 2021, de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) -en el cual manifestaba que era posible construir la vivienda del propietario y de sus trabajadores en predios emplazados en las APE del Plan Regulador Metropolitano de Santiago-, esta Sede de Control, a través del dictamen N° E281581, de 2022, concluyó que la aplicación del citado artículo 55 no puede prescindir de la regulación territorial vigente contenida en las disposiciones que rigen las APE, pues ello implicaría la vulneración de los artículos 34 de la LGUC y 2.1.7. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, privando de efectos reales a la planificación intercomunal que se ha previsto respecto de diversas zonas rurales de las principales ciudades del país.

III. Análisis y conclusión

De los antecedentes acompañados consta que los predios de “Inmobiliaria e Inversiones Chicureo SpA.” son el resultado de la subdivisión del predio “Resto Fundo Parrón de Guay-Guay”, certificada por el Servicio Agrícola y Ganadero bajo el número 4.374, de 30 de octubre de 1996, la que fue realizada conforme a lo dispuesto en el decreto ley N° 3.516, de 1980, y cuyo plano se encuentra archivado en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago con el N° 35719-A, de 1997.

Asimismo, en relación con tales predios, se aprecia que la Dirección de Obras Municipales de Colina (DOM) emitió una serie de Certificados de Informaciones Previas (CIP), los que, además de señalar que se encuentran en la mencionada APE, indican como uso de suelo permitido el de “Residencial: Según lo dispuesto en la ordenanza del PRMS Título 8 artículo 8.1.3.”, precepto que previene que en el Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano -dentro de la cual se incluyen las APE- “se podrá construir 1 vivienda con una superficie de hasta un 10% del tamaño del lote” y que “En sitios de superficie inferior a 1.400 m2, esa vivienda podrá llegar hasta 140 m2, siempre y cuando cumpla con las normas”.

Adicionalmente, se observa que, parte de los CIP emitidos el año 2018, consignan en sus notas que a dichos terrenos les resulta aplicable el artículo 55 de la LGUC.

Por otra parte, se ha tenido a la vista una copia de la escritura pública de 2019, en que se constituyen servidumbres de acueducto, eléctrica y de postación, de escurrimiento, de ocupación y pozo, y de tránsito y paso, y comunicaciones de “Aguas Manquehue” y de ENEL en las que informan, respectivamente, acerca de la factibilidad de otorgar servicios de suministro de agua potable y energía eléctrica a los predios de que se trata.

Como es posible colegir, existen diversas actuaciones de los organismos competentes en la materia que, a la época de inicio del proyecto, se pronunciaban favorablemente acerca de la procedencia de construir la vivienda del propietario en los terrenos en comento, no obstante estar emplazados en una APE, lo cual justificó que la recurrente comenzara el desarrollo del proyecto y celebrara promesas y compraventas de los terrenos con terceros de buena fe.

Sin embargo, y habida cuenta de la emisión del mencionado dictamen N° E281581, de 2022, se advierte que la Administración rectificó su criterio en torno a la construcción de la vivienda del propietario en los terrenos situados en las APE, lo que habría impedido a la interesada continuar con el proyecto, pues los adquirentes de los predios se verían en la imposibilidad de construir tales edificaciones.

Ahora bien, en ese contexto debe tenerse presente que, tal como lo ha indicado la jurisprudencia de esta Sede de Control, los errores de la Administración no pueden afectar a los terceros de buena fe que han actuado con el convencimiento de que su actuación se ajustaba a derecho.

Siendo ello así, y considerando que los predios de que se trata se originaron en una subdivisión realizada en el año 1996; que a su respecto se emitieron una serie de CIP que admitían el uso de suelo residencial acorde con lo previsto en el mencionado artículo 55, inciso primero; y que, en virtud de ello, se inició la ejecución del proyecto y la transferencia de los terrenos, esta Contraloría General es del parecer que, por razones de seguridad y certeza jurídica, resulta atendible lo solicitado por la recurrente, en orden a permitir la construcción de la vivienda del propietario en los predios de que se trata, habida cuenta de lo sustentado por la autoridad competente en la época de inicio del proyecto (aplica dictamen N° E39766, de 2020).

Lo anterior, sin perjuicio, por cierto, del deber de la SEREMI y de la DOM de cautelar el cumplimiento de las demás exigencias previstas en el ordenamiento jurídico vigente (aplica dictamen N° E99271, de 2025).

Finalmente, y en relación con la eventual evaluación ambiental del proyecto -aspecto sobre el cual también se consulta-, cumple con puntualizar que tal aspecto fue abordado en el referido dictamen N° E39766, de 2020, debiendo estarse a lo concluido en el mismo.

Saluda atentamente a Ud.,


Por orden de la Contralora General de la República
VÍCTOR HUGO MERINO ROJAS
Subcontralor General