Dictamen N° 6512

Texto del dictamen

N° 6.512 Fecha: 11-II-2008


Los señores P.D., H.H. y A.C., solicitan a esta Contraloría General un pronunciamiento que determine la legalidad del informe favorable otorgado por la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo al Estudio de Impacto Urbano correspondiente al proyecto inmobiliario denominado "Valle Grande", perteneciente a la empresa Inmobiliaria Valle Grande S.A., por cuanto aquellos son comuneros en el terreno donde se emplazará dicho proyecto, respecto del cual no han otorgado su consentimiento, siendo gravemente perjudicados por el mismo.

Señalan que dicho proyecto se ubica en una Zona Urbana de Desarrollo Condicionado - Z.U.D.C. - denominada "El Alfalfal", respecto de la cual mientras los respectivos planes reguladores comunales no hubiesen incorporado dichos territorios al área por ellos regulada, en forma previa a otorgar los permisos correspondientes, se debía realizar un Estudio de Impacto Urbano que fuere informado favorablemente por la Secretaría Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva.

En virtud de lo anterior, aduce que el referido proyecto fue informado favorablemente mediante oficio N° 413, de 2003, de la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, el cual fue posteriormente modificado por los ordinarios N°s. 2746, del mismo año, 15 y 3700, estos últimos de 2004. Sin embargo, en su opinión, estiman que existieron irregularidades en el procedimiento de revisión del citado Estudio, fundamentalmente en cuanto no se habría dado cumplimiento al artículo 3.1.4 N°1 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, una de cuyas exigencias para obtener la aprobación de anteproyectos de loteo es incluir una declaración jurada simple del propietario como titular del dominio. Al respecto, señalan que no han otorgado autorización alguna para figurar en el proyecto en calidad de propietarios de uno de los terrenos que lo componen.

Requerido informe a la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, éste se evacuó mediante ORD. N° 3894, de 2007, el cual señala, en síntesis, que el proyecto mencionado y sus modificaciones posteriores dieron cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 4.7 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, lo que permitió a dicha Secretaría Ministerial otorgar el Informe Favorable al Estudio de Impacto Urbano respectivo. Asimismo, agrega que en conformidad al citado artículo, éste no exige un poder otorgado por, los propietarios de los predios al gestor del proyecto, como tampoco una declaración jurada de los propietarios, por cuanto el referido informe favorable no es una aprobación de proyecto ni un permiso de edificación, sino un informe técnico sobre la factibilidad de desarrollar el proyecto, basado en los estudios sectoriales aprobados por los organismos competentes, e iniciar la tramitación en la Dirección de Obras Municipales, de acuerdo a lo establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza.

Sobre el particular, cabe manifestar en primer término que el artículo 3.1.4 del decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, establece: "Para solicitar al Director de Obras Municipales la aprobación de anteproyectos de loteo, se deberán presentar los siguientes documentos: 1. Solicitud firmada por el propietario del terreno y el arquitecto proyectista, en la cual se incluirá una declaración jurada simple del propietario como titular del dominio . ...".

Por su parte, el artículo 4.7 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, ubicado en el Título 4°, denominado Intensidad de Utilización del Suelo Metropolitano, señala que "En las Zonas Urbanizables con Desarrollo Condicionado (Z.U.D.C.) se aprobarán proyectos o anteproyectos de loteos habitacionales que contemplen una Densidad Bruta promedio de 85 Hab/Há, con una tolerancia de 15 Hab/Há, y un coeficiente máximo de constructibilidad de 1,20, aumentándose así los indicadores previstos en el Artículo 3.3.6. de esta Ordenanza. Sin embargo, el otorgamiento de los respectivos permisos sólo podrá obtenerse si se cumplen las siguientes condiciones que justificarán dichos aumentos".

Seguidamente, el N° 2 de la norma precitada menciona entre los requisitos para la obtención del permiso "Contar con un informe previo favorable de la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo. El informe deberá solicitarse acompañando la documentación indicada en el artículo 3.1.3. o 3.1.4. N° 7 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, según corresponda. En ambos casos la Memoria Explicativa deberá incluir un Estudio de Impacto Urbano complementario a las exigencias señaladas en la Ley N° 19.300 y su Reglamento (aprobado por DS N 30/97, D.O. de 3/04/97), relativo al Anteproyecto o Proyecto."

Del análisis de las normas transcritas, se infiere que la exigencia establecida en el referido precepto 4.7 para el otorgamiento de los permisos correspondientes para la aprobación de proyectos o anteproyectos habitacionales en Zonas Urbanizables con Desarrollo Condicionado, implica contar, entre otros requisitos, con informe favorable de la Secretaría Ministerial de Vivienda y Urbanismo correspondiente, el cual debe solicitarse acompañando, en el caso que interesa, sólo la documentación indicada en el artículo 3.1.4. N° 7 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, esto es, las medidas de prevención de riesgos provenientes de áreas colindantes y/o del mismo terreno, cuando el Director de Obras Municipales lo exija en el certificado de informaciones previas.

Lo anterior se concluye, además, al analizar otras disposiciones de la misma Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, tales como el artículo 3.3.6. de dicho cuerpo reglamentario, el cual, en su inciso tercero dispone: "Los Proyectos de Loteo para Equipamiento de escala metropolitana intercomunal y comunal, Actividades Productivas y de Servicio de carácter Industrial o para instalaciones de Macroinfraestructura, que se emplacen en las Z.U.D.C., deberán contar con un informe favorable de la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, previo al otorgamiento del permiso municipal. El informe deberá solicitarse acompañando la documentación indicada en el artículo 3.1.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones".

Es decir, queda de manifiesto por una parte que la voluntad del planificador fue establecer expresamente respecto de qué proyectos debía acompañarse toda la documentación establecida en el citado artículo 3.1.4. ­ loteo para equipamiento en las escalas que señala, actividades productivas y de servicio de carácter industrial o macroinfraestructura -, entre los cuales no figuran los proyectos inmobiliarios respecto de los cuales rige lo requerido en el artículo 3.3.6 de la citada Ordenanza. Además, también precisa que el informe en análisis, constituye un requisito previo o anterior a la solicitud y obtención del permiso propiamente tal.

Ahora bien, en otro orden de consideraciones, es menester señalar que el Informe Favorable del Estudio de Impacto Urbano del proyecto Talle Grande", en examen, evacuado mediante ORD. N° 413, de 2003, de la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, en su numeral 4, respecto de la Factibilidad de Agua Potable y Alcantarillado de Aguas Servidas, consideró aprobado el referido proyecto, en base al ORD. N° 6354, de 2002, del Servicio de Salud del Ambiente R.M., que informó que consideraba factibles las soluciones planteadas para el servicio de agua potable y alcantarillado de aguas servidas del proyecto Valle Grande, mientras se obtenía la resolución de calificación ambiental del proyecto.

A su vez, el N° 7 del mencionado ORD. N° 413 señala que "Conforme a los pronunciamientos de los distintos organismos que evaluaron acogiendo los Estudios de Factibilidad citados anteriormente y tomando en consideración que los Estudios de Impacto Urbano presentados cumplen con la Ordenanza del P.R.M.S., respecto a los usos de suelo, densidades, zonificación, estándares de equipamiento y vialidad Metropolitana, se informa favorablemente el documento "Estudio de Impacto Urbano Proyecto Valle Grande".

Empero, de conformidad con el ORD. N° 5029, de 2003, dirigido por la Directora (S) del SESMA R.M. al Secretario de la Comisión Regional del Medio Ambiente de la Región Metropolitana de Santiago, adjunto a los antecedentes en estudio, dicho Servicio observa en su numeral 2, punto 1.2., sobre Abastecimiento de Agua Potable y Aguas Servidas, que Inmobiliaria Valle Grande S.A. indicó que la dotación de agua potable y alcantarillado para la primera etapa del proyecto se encuentra aprobada por la resolución N° 6354, de 2002, del Servicio de Salud del Ambiente de la Región Metropolitana, respecto de lo cual el SESMA RM señaló categóricamente que "...este proyecto no se encuentra aprobado por este Servicio de Salud, como lo indica el titular, toda vez que la antedicha "Resolución 06534" no es más que un oficio en el que se indicó, de manera meramente informativa, una apreciación de este Servicio de Salud, lo que no puede ni debe entenderse como una autorización.

En consecuencia, será obligación del titular obtener las autorizaciones correspondientes, de acuerdo a los procedimientos y normativas vigentes sobre la materia.

Siendo ello así, cabe manifestar que la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo deberá arbitrar las medidas tendientes a corregir el informe favorable otorgado mediante el ORD. N° 413, de 2003, respecto del "Estudio de Impacto Urbano Proyecto Valle Grande", ya que, como ella misma lo señalara en su ORD. N° 3894, precedentemente individualizado, aquel documento no es sino "...un informe técnico sobre la factibilidad de desarrollar el proyecto, basado en los estudios sectoriales aprobados por los organismos competentes...", lo cual resulta improcedente aceptar, ya que el informe sobre factibilidad de agua potable y alcantarillado de aguas servidas invocado en su numeral 4 - ORD. N° 6354, de 2002 -, y sobre el cual se basa para emitir su aprobación, no corresponde a una autorización del Servicio de Salud del Ambiente R.M., sino, como lo indicara el mismo Servicio mediante ORD. N° 5029, de 2003, sólo a un oficio en el que se indicó de manera meramente informativa una apreciación de dicho Servicio sobre la materia, no constituyendo, en caso alguno, una autorización al efecto.

En mérito de lo precedentemente expuesto, corresponde concluir que la solicitud de informe que debe emitir la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respecto de los anteproyectos de loteos habitacionales a desarrollarse en las Zonas Urbanizables de Desarrollo Condicionado, no requiere acompañar la totalidad de la documentación exigida por el artículo 3.1.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en lo que interesa, según lo prevé su N° 1 "la declaración jurada simple del propietario como titular del dominio", por cuanto, aquél sólo corresponde a un mero informe técnico sobre la factibilidad de desarrollar el proyecto, que se otorga en una fase previa a la obtención propiamente tal del permiso de anteproyecto de loteo. Ello, sin perjuicio de que en la oportunidad correspondiente necesariamente debe someterse a la aprobación de la Dirección de Obras Municipales, adjuntando los diversos antecedentes que indica la norma precitada.