Dictamen N° 1970

Texto del dictamen

N° 1.970               Fecha: 21-I-2019

Los señores Cristián Maturana Miquel y Matías González Martínez, en representación de Entel PCS Telecomunicaciones S.A. y Will S.A. -ambas pertenecientes al Grupo Entel-, consultan sobre la legalidad de las resoluciones exentas Nos 1.058 a 1.063, todas de 2017, de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Antofagasta (SEREMI), a través de las cuales se aumentaron unilateralmente las rentas de arrendamiento de diversos inmuebles fiscales a la primera de aquellas, utilizados para la instalación de antenas de telefonía celular. Sostienen que dicha repartición regional no actuó según el “Manual de Arriendos” dictado por el Ministerio de Bienes Nacionales (MBN), al determinar el nuevo canon a pagar sin ponderar el carácter social que tendría la concesión de servicio público de transmisión de datos que indica asociada a tales arrendamientos y que fue adjudicada a la segunda de ellas en el concurso público que señala. Igualmente, objetan el cobro retroactivo de las diferencias en las rentas.

Asimismo, cuestionan las resoluciones exentas Nos 175, 178, 179, 180, 183 y 185, de 2018, de esa SEREMI, que comunican el término anticipado de dichos arriendos, decisión que se fundaría en el no pago de los nuevos valores fijados por las reliquidaciones efectuadas, sin considerarse que éstas son objeto de consulta ante este Órgano Contralor.

Además, piden la reconsideración parcial del Informe Final N° 106, de 2017, de la Contraloría Regional de Antofagasta -sobre “Auditoría a los ingresos por concepto de arriendo de inmuebles fiscales percibidos por la SEREMI de Bienes Nacionales de Antofagasta”-, que habría servido de base para que esta última repartición reliquidara las rentas, al concluir que la metodología utilizada para su cálculo original no se ajustó a las fórmulas que la ley y el manual prevén para ese fin.

Cabe consignar que se tuvieron a la vista los informes del MBN, de la Subsecretaría de Telecomunicaciones (SUBTEL) y de la citada SEREMI, donde exponen sus consideraciones sobre la materia. 

Como cuestión previa, es necesario destacar que el problema planteado por los recurrentes dice relación con la modalidad de cálculo utilizada respecto del factor superficie para los arriendos en cuestión, correspondiendo referirse a aquel, sin perjuicio de los otros parámetros aplicables. 

Sobre el particular, el artículo 1° del decreto ley N° 1.939, de 1977, dispone que las facultades de adquisición, administración y disposición de los bienes del Estado o fiscales, corresponden al Presidente de la República, que las ejercerá por intermedio del hoy MBN.

Luego, el artículo 66 contempla la posibilidad de otorgar a particulares el uso y goce sobre inmuebles que pertenezcan al Estado, en virtud de contratos de arrendamiento, salvo las excepciones legales. Su artículo 69 establece, en lo que interesa, que la renta anual mínima que podrá fijarse en el arrendamiento de bienes raíces fiscales no podrá ser inferior al 8% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. 

En ese contexto, mediante la resolución exenta N° 2.127, de 2015, de la Subsecretaría de Bienes Nacionales, fue aprobado el Manual de Arriendos del MBN -acorde al decreto ley N° 3.274, de 1980-, el cual en su capítulo sobre “Determinación de la renta de arrendamiento” consigna que tratándose de bienes inmuebles fiscales, el canon anual de arrendamiento, por regla general, deberá corresponder al mayor valor que resulte entre el 6% de la estimación comercial de la propiedad y el 8% del avalúo fiscal del mismo.

Así, dicho capítulo en el punto iv), N° 1, de su título “Determinación de la renta en casos especiales”, trata la instalación de Equipos de Telecomunicaciones -Equipos de Telefonía Celular-, consignando, en lo pertinente, que en los casos de arrendamiento de inmuebles fiscales para emplazamiento de antenas móviles, la renta será establecida según la siguiente fórmula: Renta Anual = (Superficie) * (Factor Población y Elevación). 

Respecto del factor superficie señala que toda solicitud de arriendo para dicho objeto que requiera entre 1 m² y 100 m² de terreno fiscal devengará el mayor valor como monto base entre: 150 U.F. anual; el 8% del avalúo fiscal por la base de 100 m², o el 6% del valor comercial por la base de 100 m².

Además, previene que cuando la superficie solicitada exceda los 100 m2, el monto de la renta adicional a la suma base, se calculará como el mayor valor entre: 0,5 U.F. por m2, el 8% del avalúo fiscal por la base de 100 m², o el 6% del valor comercial por la base de 100 m².

A su vez, una regla especial establece que “En los casos de arriendos de inmuebles para llevar a cabo proyectos de índole social o financiada por proyectos gubernamentales, se les cobrará el 8% del avalúo fiscal por la base de 100 m2 y por sobre éste cada metro adicional tendrá un costo anual de 0,1 U.F.”.

En este sentido, conviene recordar que el reseñado Informe Final de la citada Contraloría Regional determinó, en lo que interesa, que el método utilizado por la SEREMI para fijar los cánones de arrendamiento en cuestión, habría sido equivocado, puntualizando que el porcentaje del avalúo fiscal o comercial contemplado en la aludida fórmula debía ser multiplicado por los 100 m2 que constituyen el terreno base, operación aritmética que esa oficina ministerial no habría verificado, existiendo diferencias no cobradas por dicho concepto. 

Por otra parte, es útil señalar que la SUBTEL mediante su resolución exenta N° 3.976, de 2013, aprobó las bases del concurso público denominado “Concesiones de Servicio Público de Transmisión de Datos en las Bandas de Frecuencias 713-748 MHz y 768-803 MHz”, que en su artículo 4° establecía que las concesionarias tendrán la obligación de ofrecer, además del servicio objeto del concurso, los servicios de telecomunicaciones ahí señalados en las localidades, rutas y establecimientos educacionales municipales y/o subvencionados (EEMS) apuntadas, en los términos dispuestos. 

Es así como, a través del decreto N° 64, de 2015, del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, se otorgó a Will S.A. una concesión de servicio público de transmisión de datos en las bandas de frecuencias que indica, facultando a esa empresa a instalar, operar y explotar dicho servicio público de transmisión de datos, debiendo cumplir las obligaciones fijadas en las respectivas bases.

Expuesto lo anterior, procede referirse a la metodología para calcular la renta en relación a la superficie de un inmueble susceptible de ser arrendado y que esté vinculado a la instalación de antenas celulares.

Como puede advertirse, la autoridad ministerial estableció tres factores a considerar para resolver la variable superficie de la renta de arrendamiento: una suma mínima fija, un porcentaje de la estimación comercial del inmueble y un porcentaje mínimo legal, y optando por el de mayor valor, lo que asegura dar cumplimiento a lo exigido por el legislador, ya que en ningún caso la renta de arrendamiento anual podría ser inferior al 8% del avalúo fiscal (aplica criterio contemplado en el dictamen N° 9.135, de 2017).

Así, en armonía con el contexto y redacción del Manual en análisis, la correcta ponderación del factor superficie debe considerar, en primer lugar, el terreno base para la instalación de dicha infraestructura, el que será de 100 m² y por el que se cobrará, según proceda, 150 U.F. o un 8% o 6% de su avalúo fiscal o comercial, respectivamente, adicionándole a ese monto, los valores correspondientes al metraje solicitado que exceda a aquel, en los términos fijados en el Manual mencionado, sin que ello implique realizar una multiplicación entre el porcentaje aplicable y los 100 m2 de la zona basal. 

También es dable prevenir que tal metodología debe ser aplicada a la excepción antes referida, esto es, un cobro único por el metraje del terreno base, y, en segundo término, se debe sumar a ese valor el monto anual correspondiente a la superficie que exceda los 100 m2, equivalente a 0,1 U.F. por cada metro adicional, y cuyo resultado será el canon anual del inmueble dado en arriendo por el MBN. 

Ahora bien, es necesario hacer presente que la calificación de los criterios, factores y antecedentes que estime pertinente considerar la autoridad respectiva para definir si las instalaciones de telecomunicaciones situadas en los inmuebles fiscales que se concedieron en arrendamiento a Entel PCS Telecomunicaciones S.A. se encontrarían vinculados al proyecto, en opinión de los recurrentes, de índole social ya referido -y que estaría regulado mediante el anotado concurso público y que fue adjudicado a Will S.A.-, constituyen aspectos de mérito, conveniencia u oportunidad de una decisión administrativa, circunstancia que compete a la Administración activa -en lo que interesa, a la referida SEREMI-, por cuanto tal decisión queda comprendida dentro de sus atribuciones delegadas. Ello a fin de definir si aplica la regla general en materia de cobros por arrendamientos de inmuebles fiscales o la excepción contemplada en el propio Manual, en los términos anotados en el presente pronunciamiento. 

Consecuente con lo expresado, esta Contraloría General ha estimado pertinente levantar la observación formulada en el Párrafo III “Examen de Cuentas”, N° 2, del reseñado Informe Final, sobre la metodología utilizada para la realización del cálculo de los cobros efectuados a los terrenos de que se trata, reconsiderándose asimismo las conclusiones relacionadas a este punto. 

De este modo, la mencionada SEREMI debe proceder conforme a lo dispuesto en el anotado Manual y a lo consignado en el presente pronunciamiento para la determinación de las rentas en cuestión, debiendo dejar sin efecto las resoluciones exentas que rectificaban y reliquidaban los indicados cánones de arriendo, como asimismo las que declaran el término anticipado de los contratos en cuestión. 

Esto último, pues se advierte que el fundamento para su dictación es el no pago de las rentas derivadas de la metodología que se señaló en el mencionado Informe Final, en circunstancias que, conforme a lo ya puntualizado, la fórmula de cálculo contenida en dicho documento no corresponde, debiendo regularizarse a la brevedad la situación examinada, en cuanto a los cobros y pagos relativos a los inmuebles aludidos. 

Finalmente, sobre las demás objeciones planteadas por los recurrentes en el asunto en análisis, esta Contraloría General estima inoficioso pronunciarse sobre el particular, por cuanto, todas ellas tienen como fundamento el cálculo erróneo de las rentas de los contratos en cuestión suscritos, situación aclarada en los términos ya anotados. 

Saluda atentamente a Ud.,


Jorge Bermúdez Soto
Contralor General de la República