Dictamen N° 78040

Texto del dictamen

N° 78.040    Fecha: 01-X-2015

La Dirección del Trabajo se ha dirigido a esta Contraloría General consultando la forma en que deben solventarse los gastos comunes y la mantención de la red de emergencia del inmueble ubicado en calle Agustinas N°s. 1253 y 1269, de la comuna de Santiago. Ello, atendido que los pisos 1° a 3° son de dominio fiscal y están desocupados, mientras que esa entidad utiliza el piso 4° en virtud de una destinación y los pisos 5° a 10° en calidad de propietaria. 

En su opinión tales expensas deben ser de cargo de todos los copropietarios, toda vez que esa repartición no tiene facultades para asumir obligaciones de terceros y en ese entendido, solicita que el Ministerio de Bienes Nacionales reembolse las sumas correspondientes a las reparaciones que ya ha realizado en dichas instalaciones.

Consultado al efecto, la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo manifiesta que la reparación de los bienes de domino común debe ser costeada de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En tanto que, a juicio del Ministerio de Bienes Nacionales esa normativa no resultaría aplicable a los inmuebles fiscales en los que existe una destinación vigente y que no cuenta con recursos presupuestarios para asumir los gastos indicados. 

Como cuestión previa, se advierte que el Fisco de Chile es propietario del subterráneo y los cuatro primeros pisos del edificio ubicado en calle Agustinas N°s. 1253 al 1275, y dueño además de derechos en proporción al valor de lo adquirido en los bienes comunes, según da cuenta la inscripción de fojas 4.026, N° 6.076, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2014.

Además, aparece que el piso 4° del inmueble fiscal de calle Agustinas N° 1269, fue destinado al Ministerio del Trabajo y Previsión Social-Subsecretaría del Trabajo, con el objeto que la Dirección del Trabajo lo emplee para el funcionamiento de los departamentos que indica, de acuerdo a lo dispuesto en la resolución exenta N° 451, de 2014, de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Región Metropolitana (SEREMI), modificada por su resolución exenta N° 764, del mismo año. 

En ese acto administrativo se dejó constancia que todos los costos que provengan de reparaciones, conservación, ejecución de obras y pagos de gastos comunes a que esté afecto el inmueble destinado, serán de cargo exclusivo de la entidad destinataria.

Luego, consta que la Dirección del Trabajo es dueña de los pisos 5° a 10° del mismo inmueble, así como de los derechos proporcionales en los bienes comunes, según dan cuenta las inscripciones de dominio de fojas 51.215, N° 52.307, y de fojas 62.840, N° 44.295, ambas del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondientes a los años 1986 y 1990, respectivamente.

Sobre el particular, el inciso segundo del artículo 56 del decreto ley N° 1.939, de 1977, sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado, previene que el Ministerio de Bienes Nacionales podrá disponer destinaciones en favor de los servicios y entidades que conforman la Administración del Estado, el Poder Judicial, los servicios dependientes del Congreso Nacional y la Contraloría General de la República. Añade su inciso tercero que “Todos los gastos que provengan de reparaciones, conservación, ejecución de obras y pagos de servicios tales como agua potable, alcantarillado, electricidad, teléfono, gas, contribuciones y otros a que estén afectos los bienes destinados, serán de cargo exclusivo de los destinatarios.”.

Por su parte, el inciso primero del artículo 3° de la citada ley N° 19.537 dispone que “Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.”. Su inciso segundo añade que “El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad.”.

Enseguida, su artículo 4° prevé que “Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común”. Añade, el inciso segundo de su artículo 5° que “El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.”.

Su artículo 7° preceptúa que “En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.”. 

Finalmente, su artículo 49 dispone que  “La presente ley se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, sin perjuicio de que, salvo acuerdo unánime en contrario, respecto de estas comunidades continuarán aplicándose las normas de sus reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las unidades del condominio, a la proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los gastos comunes, como asimismo se mantendrán vigentes los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que hayan sido legalmente constituidos.”. 

Pues bien, de los antecedentes tenidos a la vista, especialmente los títulos que sirvieron para las transferencias del piso 5° y los pisos 6° al 10° del referido edificio en favor de la Dirección del Trabajo, aparece que esas unidades cumplían con las exigencias para ser vendidos en forma separada acorde la ley N° 6.071, de Propiedad Horizontal.

En ese contexto, atendido que la anotada Ley de Propiedad Horizontal ha sido derogada por el artículo 48 de la referida ley N° 19.537, y que no se han aportado antecedentes que permitan concluir que los copropietarios de la mencionada comunidad hayan acordado unánimemente un reglamento interno para la administración de ese inmueble, cabe entender, de acuerdo con lo previsto en el artículo 49 del último cuerpo normativo citado, que las expensas por las que se consulta deben pagarse por los copropietarios del edificio en la forma que regula ese texto legal (aplica criterio contenido, entre otros, en los dictámenes N°s. 22.234, de 2006 y 11.439, de 2014, de este origen).

En ese orden de ideas, del análisis de las disposiciones precitadas de la ley N° 19.537 y en armonía con el dictamen  N° 16.725, de 1997, de este origen -referido a una situación análoga a la planteada y que es aludido por la entidad recurrente-, corresponde que cada comunero contribuya al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios en la proporción que fije el reglamento respectivo, conforme al avaluó fiscal de cada unidad, independientemente de su uso efectivo. 

Consecuente con lo expuesto, y considerando que tanto el Fisco como la Dirección del Trabajo son dueños de distintos pisos del bien raíz de calle Agustinas N°s. 1253 a 1275, las expensas que sirvan para la mantención de los bienes comunes del edificio en cuestión, como sus ‘gastos comunes’ deben ser solventadas por todos sus copropietarios, y no solo por la anotada Dirección. 

Sin embargo, en cuanto al 4° piso de esa edificación, procede que el Ministerio del Trabajo y Previsión Social concurra al pago de las pertinentes erogaciones en su calidad de destinatario de esa unidad, acorde a lo dispuesto en el artículo 56 del decreto ley N° 1.939 y las resoluciones exentas N°s. 451 y 764, ambas de 2014, de la SEREMI. 

Igual regla debe verificarse respecto de las reparaciones que ya ha realizado la entidad consultante, pues han ido en provecho de ambos propietarios y del ‘destinatario’, pese a que ciertas unidades no estén asignadas a determinada repartición fiscal, motivo por el cual los Ministerios de Bienes Nacionales y del Trabajo y Previsión Social deberán reembolsar, en la proporción que les corresponda, los gastos incurridos para el correcto funcionamiento de esas dependencias, con cargo a los recursos que contemplen sus presupuestos institucionales. 

En razón de lo anterior, y en armonía con el principio de coordinación establecido en los artículos 3° y 5° de la ley N° 18.575, los organismos mencionados deberán adoptar las medidas conducentes para regularizar la situación en examen en los términos previstos precedentemente, debiendo informar de su resultado a esta Entidad de Control, en el plazo de 30 días.

Transcríbase a la Dirección del Trabajo, al Ministerio del Trabajo y Previsión Social, a la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Región Metropolitana, a la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo y a la Unidad de Seguimiento de la División de Auditoría Administrativa de esta Entidad de Control.

Saluda atentamente a Ud.


Patricia Arriagada Villouta
Contralor General de la República  
Subrogante