Dictamen N° 51537

Texto del dictamen

N° 51.537	      Fecha: 26-VI-2015

Don Eugenio Benítez Kufferath, en representación de doña María Aubá Ratto y don Darío Vial Guitriot, se ha dirigido a esta Contraloría General consultando sobre la legalidad de la resolución exenta N° 108, de 2013, del Servicio de Impuestos Internos (SII), que “Fija los valores de terrenos y construcciones, y definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino habitacional y los correspondientes a sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros ubicados en áreas urbanas”.
En primer lugar, aduce que dicho acto administrativo adolece de falta de fundamentación, puesto que la valorización de las áreas homogéneas se realizó sin que consten los antecedentes técnicos de respaldo del procedimiento adoptado, vulnerándose además el principio de escrituración previsto en el artículo 5° de la ley N° 19.880. 
Expone que la situación anterior le impide conocer las razones por las cuales aumentó la tasación fiscal del predio localizado en la comuna de Zapallar que indica y acusa que el SII carece de la información que sirvió de base para esa modificación, idea que sustenta en lo afirmado por dicha institución fiscalizadora en el marco de la decisión de amparo rol C1457-13 del Consejo Para la Transparencia. 
En segundo término, reclama que en la fijación de la tabla de valores unitarios de terrenos el SII se apartó de los parámetros de avaluación previstos en la ley y aplicó otros criterios, conducta arbitraria que afectaría el principio de la reserva legal de los tributos.
Finalmente, sostiene que los fiscalizadores estimaron los valores de las propiedades en algunos casos con el método comparativo de los precios de transacción, y en otros, con el mecanismo de la rentabilidad, distinción que fue hecha sin sustento normativo.
Consultado al efecto, el SII manifiesta que el presente proceso de reavalúo de bienes raíces implica realizar un estudio del comportamiento del mercado inmobiliario respecto de más de cinco millones de propiedades afectadas, y desarrolla las razones por las cuales considera que deberían desestimarse cada una de las alegaciones formuladas por el reclamante.
Sobre la materia, el artículo 1° de la ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial -cuyo texto refundido, coordinado, sistematizado y actualizado se fijó por el decreto con fuerza de ley N° 1, de 1998, del Ministerio de Hacienda-, establece un impuesto a los bienes raíces que se aplicará sobre el avalúo de ellos y que, de conformidad con los artículos 3°, 4° y 5° de esa preceptiva, determine el SII.
El inciso primero del aludido artículo 3°, dispone que “El Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país”.
 Seguidamente, el numeral 2° del artículo 4° indica que el SII impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: “2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”.
Por otra parte, el artículo 5° de la ley N° 19.880 dispone que el procedimiento administrativo y los actos administrativos a los cuales da origen, se expresarán "por escrito o por medios electrónicos, a menos que su naturaleza exija o permita otra forma más adecuada de expresión y constancia", mientras que el inciso segundo de su artículo 11 previene, en lo que interesa, que “Los hechos y fundamentos de derecho deberán siempre expresarse en aquellos actos que afectaren los derechos de los particulares, sea que los limiten, restrinjan, priven de ellos, perturben o amenacen su legítimo ejercicio”.
En cumplimiento de las potestades legales anotadas, con fecha 27 de diciembre de 2013 el SII dictó la resolución exenta N° 108, por la cual fijó los valores de los terrenos y construcciones y las definiciones técnicas necesarias para la determinación del avalúo fiscal de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola que indica. Un extracto de dicho acto administrativo fue publicado en el Diario Oficial el 4 de enero de 2014.
En lo que respecta a los valores unitarios de los terrenos, el numeral 1° de su parte resolutiva señala que la tasación de los predios serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N° 1 de dicha resolución.
En este último instrumento, se explica que todas las comunas del país fueron divididas en áreas homogéneas o sectores que presentan características comunes en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otros factores, y que en cada una de esas zonas se incluyó una ficha descriptiva con la información de las características consideradas en la determinación de su valor de terreno único.
Seguidamente, el numeral 1° antes mencionado agrega que dichos valores se ajustarán, de acuerdo a las características particulares de los inmuebles, de conformidad con los factores de ajuste de superficie, relación frente/fondo, altura y otros contemplados en su anexo N° 2. 
En relación a los valores unitarios de las construcciones, el resuelvo N° 2 de la resolución exenta N° 108 se remite a los anexos N°s. 3, 4 y 5, los cuales contienen la clasificación de aquellas según su clase y calidad, y las condiciones que sirven de corrección a su valoración.
Precisado lo anterior, en lo que respecta a la primera alegación relativa a la deficiente motivación e infracción del principio de escrituración en la dictación de la aludida resolución exenta N° 108, es dable manifestar que su fundamentación se encuentra contenida en dicho acto administrativo y desarrollada en los mencionados anexos, los cuales están a disposición de los contribuyentes en el sitio web institucional del SII, tal como lo consigna el extracto del mismo publicado en el Diario Oficial.
En este contexto, se debe precisar que la exigencia legal de que los actos administrativos se encuentren fundados no implica que el instrumento por el cual se consulta haya debido transcribir cada uno de los antecedentes que el SII tuvo en consideración para su dictación, considerando, especialmente, el volumen y la complejidad de dicha información.
Ahora bien, de la lectura conjunta de la resolución en comento y de sus anexos es posible apreciar cuál fue el raciocinio de ese organismo fiscalizador para efectuar la reavaluación y fijar las definiciones técnicas de la especie.
Atendido lo expuesto, cabe concluir que el acto administrativo por el cual se consulta se encuentra debidamente fundado y acorde con el principio de escrituración, tal como lo exige la ley N° 19.880.
Ahora bien, en cuanto a los documentos que el SII tuvo a la vista para fundar el aumento de la tasación fiscal del predio que indica el reclamante, ese organismo informó que el valor fiscal asociado a la zona homogénea en donde este se ubica -y que incluye un total de 76 propiedades-, se determinó en base a las fichas descriptivas contenidas en el anexo N° 1 antes aludido, y a once muestras de precios de transferencias obtenidas a través de los formularios N° 2890 de inmuebles localizados en esa sección, que son estadísticamente representativas del universo a evaluar.
Explica que de los once formularios, se resolvió trabajar con el rango de la información que proporcionaban siete de ellos   -cuyas copias se adjuntan-, y que a partir de sus respectivos montos de enajenación se extrajo un valor comercial de 11,63 UF/m2 para las propiedades del área homogénea en cuestión.
De este modo, habiendo expuesto el SII cuáles fueron los antecedentes de respaldo del incremento del avalúo fiscal reclamado por el interesado, cabe desestimar su alegación consistente en que dicho organismo fiscalizador carecería de esa documentación, más aún considerando que lo afirmado por esa institución en el marco de la decisión de amparo rol C1457-13 del Consejo Para la Transparencia, se refiere a una zona homogénea y a un período de reavalúo distintos de los regulados mediante la anotada resolución exenta N° 108.
En segundo lugar, el peticionario reclama que la fijación de la tabla de valores unitarios de terrenos fue hecha por el SII con parámetros de avaluación distintos de los previstos en el mencionado numeral 2° del artículo 4° de la ley N° 17.235, que contempla, como tales, el sector de ubicación de los terrenos, las obras de urbanización y el equipamiento.
Sobre este punto, el SII explica que el legislador no definió en qué consisten ni cómo deben ponderarse los enunciados factores, de modo que procedió a definir y detallar cada uno de los elementos que serían considerados en la tasación de los inmuebles y en la elaboración de las áreas homogéneas a partir de una interpretación sistemática del articulado de la ley N° 17.235.
Por último, el señor Benítez Kufferath plantea que los fiscalizadores avaluaron las propiedades en algunos casos con el método comparativo de los precios de transacción, y en otros, con el mecanismo de la rentabilidad, distinción que no estaría amparada por la preceptiva aplicable.
El SII explica que si bien la normativa sobre la materia no prescribe el uso de ninguna metodología en particular para efectuar la tasación, se optó por el método comparativo por ser un mecanismo de valoración masiva universalmente usado para establecer el valor de aquellas propiedades respecto de las cuales se carece de la información de mercado.
En relación a estas dos últimas alegaciones, cabe señalar que este Organismo de Control debe abstenerse de informar toda vez que aquellas inciden en la interpretación y aplicación de la ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial, esto es, normativa relativa a tributación fiscal interna, asunto de competencia exclusiva del SII, según lo disponen los artículos 6°, letra A, número 1°, del Código Tributario y 4°, número 2°, de la citada ley N° 17.235 (aplica dictamen N° 3.461, de 2012).
Transcríbase al Servicio de Impuestos Internos.
Saluda atentamente a Ud.,

Patricia Arriagada Villouta
Contralor General de la República  
Subrogante