Dictamen N° 5376

Texto del dictamen

N° 5.376                   Fecha: 02-III-2020

La I Contraloría Regional Metropolitana de Santiago, ha remitido a este Nivel Central la presentación de los señores Cristian Boetsh Álamos y Ignacio Schonher Rivas, en representación de BGI Desarrollos Inmobiliarios SPA, a través de la cual solicitan un pronunciamiento que incide en determinar si los incentivos normativos previstos en la zona E, Sector Especial E10 Subsector E10B - Ñuble, del artículo 30 del Plan Regulador Comunal de Santiago (PRC), se encuentran en el supuesto a que se refiere el artículo quinto de la ley N° 21.078, sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite urbano. 

Lo anterior, por cuanto la resolución N° 300, de 2019, de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago (DOM), que aprueba el anteproyecto de edificación del que su representada es titular, contiene una nota que consigna, en resumen, que no existe certeza acerca de su validez.

Recabados sus pareceres informaron la Subsecretaría y la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana, ambas de Vivienda y Urbanismo y la aludida entidad edilicia. 

Sobre el particular, es menester señalar, en primer término, que la citada ley N° 20.958 introdujo diversas modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -sancionada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, entre las que se encuentra la incorporación del artículo 184, que prevé, en su inciso primero, que “Los planes reguladores comunales podrán otorgar incentivos en las normas urbanísticas aplicadas en todo o parte de su territorio condicionados al desarrollo de espacios públicos o al mejoramiento de los ya existentes, a la materialización, reparación o mejoramiento de equipamientos públicos, a la instalación o incorporación de obras de arte en el espacio público o al cumplimiento de otras condiciones que induzcan o colaboren en el mejoramiento de los niveles de integración social urbana”.

Luego, corresponde anotar que con posterioridad se publicó la ley N° 21.078, la cual junto con modificar el enunciado artículo 184, reemplazando la frase "integración social urbana" por "integración social y sustentabilidad urbana", dispuso en su artículo quinto “interpretando los artículos 183 y 184 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ley General de Urbanismo y Construcciones, que son válidos los incentivos o condiciones que hubieran contemplado los planes reguladores intercomunales o comunales con anterioridad a la vigencia de la ley N° 20.958, que establece un sistema de aportes al espacio público”.

Enseguida, cabe apuntar que mediante su dictamen N° 2.745, de 2019, esta Contraloría General se pronunció sobre la materia, señalando que la declaración de validez que efectuó el mencionado artículo quinto se encuentra circunscrita a las condiciones e incentivos previos a la ley N° 20.958 en la medida que ellos se ajusten a los artículos 183 y 184, de la LGUC y en tanto en general no sean contrarios al ordenamiento legal y reglamentario en vigor.

A su turno, es dable consignar que el nombrado Sector Especial E10 del PRC por el que se consulta, fija en su letra c) incentivos normativos con el objeto de “propiciar mejoras en el estándar de calidad de vida, tanto en aspectos ambientales como de eficiencia energética, así como mejorar las condiciones de habitabilidad, de asoleamiento, ventilación y disminución del material particulado”. 

Añade esa misma preceptiva, que los proyectos de obra nueva, emplazados en los sectores especiales que se detallan, pueden optar a un incremento de constructibilidad, altura y densidad, debiendo cumplir con las condiciones previstas en el punto c.1.1 -que aluden, entre otras, a destinar a jardín el porcentaje de superficie predial que se indica, considerando la plantación de árboles nativos; que los estacionamientos no utilicen los recintos del primer y segundo piso que enfrenten la calle; observar el estándar de estacionamiento establecido en el PRC en un 100% al interior del predio que genera el requerimiento e incorporar estructuras vegetales en muros y/o techos del modo que ahí se anota-, y adicionalmente acreditar dos de las condiciones electivas señaladas en el punto c.1.2 -las que refieren, v.gr., a plantar en el espacio público árboles nativos según la longitud de la fachada, incorporar ventanas termopanel en todo el edificio y utilizar un sistema complementario de energía solar para la generación de agua caliente y calefacción-. 

Sobre el particular, cabe apuntar que del estudio de los incrementos de coeficiente máximo de constructibilidad, densidad y altura de la mencionada zona E, Sector Especial E10, y dados los términos amplios del singularizado artículo 184, es menester concluir que estos son válidos conforme con lo prescrito en el citado artículo quinto, pues es posible entenderlos vinculados a condiciones que induzcan o colaboren en el mejoramiento de los niveles de integración social y sustentabilidad urbana y no son contrarios al ordenamiento (aplica criterio del dictamen N° 7.889, de 2019, de este origen). 

Por último, y sin perjuicio de lo anterior, es dable reparar que en la referida resolución N° 300, que aprueba el anteproyecto de que se trata, se haya incluido una nota relativa a que no teniendo a la fecha plena certeza de la aplicabilidad de los incentivos normativos contenidos en los distintos subsectores de la Zona E del PRC, se encuentra en consulta la legalidad de los incentivos normativos en otras zonas del territorio comunal, añadiendo que “de ser desfavorable dicho pronunciamiento se procederá a la invalidación del presente anteproyecto de acuerdo a lo establecido en el art. 53 de la ley 19.880”, puesto que lo propio es que el director de obras municipales ejerza efectivamente sus competencias, dando aplicación al ordenamiento del modo que resulte procedente.

Saluda atentamente a Ud.,

Jorge Bermúdez Soto
Contralor General de la República